Vědět, k čemu slouží výpis z katastru nemovitostí a umět se v něm orientovat, by mělo patřit mezi základní znalosti každého investora do nemovitostí. Při psaní článků na blog jsem předpokládal, že každý čtenář ví, jak výpis z katastru vypadá, jaké údaje v něm najde a zejména pak ví i o věcech, co si z výpisu musí pouze domyslet. O nemovitosti se zajímá stále více nováčků a ty se samozřejmě musí s těmito základy někde seznámit. Proto si myslím, že je na čase tento dluh splatit, zejména vůči začínajícím investorům. Dnes se v článku zaměřím na to, co nám poskytuje za informace katastr nemovitostí a na základní náležitosti listu vlastnictví. Ukážeme si jednotlivé sekce a také formy zápisů, které zde můžete najít. Řekneme si i o faktech, které si z výpisu musíte pouze domyslet nebo ty, které je nutné případně ověřit ještě na jiných místech.
Než se však pustíme do výpisu z Katastru nemovitostí, měli bychom si obecně říci něco k samotnému Katastru. Buďme rádi za to, že takový veřejný registr vůbec existuje. Jsou státy, kde evidence majetku a vlastnictví není zdaleka na takové úrovni. Navíc do těchto dat můžeme nahlížet a to buď přímo na jednotlivých pracovištích Katastrálních úřadů, přes dálkový přístup (placený), přes služby typu CzechPoint nebo zdarma přes stránky nahlizenidokn.cuzk.cz. K vyhledávání informací zdarma na této doméně se ještě vrátím v samostatném článku.
Celý článek ke stažení ve formátu PDF zde...
Katastr nemovitostí
Obsah informací vedených na katastru nemovitostí a vymezení, k jakým účelům lze data z Katastru využívat, je nejlépe popsán přímo v Katastrálním zákoně č. 256/2013 Sb. Jde o veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitostech, jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. Data lze využívat zejména k ochraně práv k nemovitostem, k oceňování nemovitostí, k ochraně životního prostředí, pro účely daní, poplatků atd.
Na katastr nemovitostí nejčastěji chodíme právě pro výpisy, ale díky archivům můžeme nahlížet také do dalších dokumentů, které jsou k nemovitostem evidovány. Najdeme zde nabývací tituly (např. kupní smlouvy, darovací, dědické), ale také geometrické plány, zástavní smlouvy, dokumenty týkající se věcných břemen, kolaudačních rozhodnutí, prohlášení vlastníků, kterým se rozdělují bytové domy na jednotky, katastrální mapy atd. Seznam jednotlivých katastrálních úřadů/pracovišť, včetně adres, kontaktů a otevírací doby najdete zde: Seznam katastrálních úřadů.
Výpis z katastru - list vlastnictví
Výpis z katastru nemovitostí se vydává jako doklad prokazující určitý zápis v tomto veřejném seznamu. Má svoji přesně vymezenou podobu a vždy obsahuje sadu stejných informací. Na tyto informace se “můžete” spolehnout. Občanský zákoník totiž v §984 uznává princip tzv. materiální publicity. Ten říká, že:
“Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.”
Jinými slovy, pokud na katastru vidíte, že nemovitost vlastní pan Jan Novák a ten vám tuto nemovitost prodává, je skutečným vlastníkem on. Hovoříme zde o dobré víře v tuto informaci. Samozřejmě známe případy, kdy tomu tak není, ale to už je spíše otázka pro soudy nebo na policii v případě podvodů.
List vlastnictví
Nyní se již ukážeme, co vše výpis z katastru obsahuje. Jako vzor nám poslouží ukázkový výpis zveřejněný přímo na adrese www.cuzk.cz (Český úřad zeměměřičský a katastrální).
Hlavička
Hlavička obsahuje především datum, ke kterému byly na listu vlastnictví dané údaje evidovány. V hlavičce najdete dále informaci o území, kde se nemovitosti nacházejí. K zatřídění dochází v rámci Okresu až na obec a v rámci obce na Katastrální území. V rámci obcí, kterých je v ČR přes 6.500, existuje někdy více katastrálních území. Těch je v České republice přes 13.000. Pro lepší vyhledávání a kvůli omezení chybovosti, má každý územní celek svůj kód. Speciálně u obcí s podobnými nebo stejnými názvy jako Nová Ves, je lepší vyhledávat podle těchto kódů.
A posledním údajem je číslo Listu vlastnictví (LV). V každém katastrálním území je číslo LV unikátní, ale v různých katastrálních územích existují stejná čísla. Konkrétní nemovitosti a vlastníky je tedy vždy nutné vyhledávat jako kombinace katastrálního území + číslo listu vlastnictví.
Oddíl “A” - Vlastník
Oddíl “A” obsahuje jméno, adresu a rodné číslo majitelů nemovitostí. V našem případě je vlastníkem 1 osoba, proto na konci řádku ve sloupci “podíl” nenajdete žádný zlomek, vyjadřující podíl na nemovitosti. Pokud zlomek není uveden, je tím myšlen vlastnický podíl 1/1 = 100% = jediný vlastník. Bude-li vlastníkem právnická osoba, bude jako identifikátor uvedeno IČ (identifikační číslo).
Podíly na nemovitosti se vždy uvádějí formou zlomku, nikoliv desetinného čísla. Tedy podíl bude vyjádřen např. ½ nebo ⅓ a ne 0,5 nebo 0,3333. Pokud jsou uvedeny na výpisu manželé, kteří nabývají nemovitost do společného jmění manželů (SJM), uvidíte v katastru tuto zkratku.
POZOR: Daná osoba může v jednom katastrálním území vlastnit více nemovitostí na různých listech vlastnictví. Nemovitosti, které má vlastník sám, budou zapsány na jednom LV, ale nemovitosti, na kterých vlastní podíl s cizími lidmi, budou zapsány na jiných listech vlastnictví.
Oddíl “B” - Nemovitosti
Pozemky jsou zapsány v řádcích a stavební parcely jsou v tomto případě odlišeny zkratkou “St.”. Dále u každého pozemku najdeme výměru v m2, druh pozemku a způsob využití. U pozemků, na kterých stojí stavba, je daná informace vyznačena. V našem příkladě stojí na pozemku St. 55 rodinný dům s číslem popisným 16 a na stavební parcele st.108, garáž.
Na konci oddílu “B” jsou vypsány konkrétní stavby, ale ty jsou zpětně navázány na čísla pozemků.
Oddíl “B1” - Jiná práva
Do tohoto oddílu se zapisují jiná práva, vztahující se ke konkrétním nemovitostem. Na příkladu vidíte zápis služebnosti - věcné břemeno jízdy, které se ale vztahuje pouze k parcelám 1426/1 a 1426/3. V rámci zápisu také vidíte název listiny, na základě které byla služebnost zapsána a také číslo vkladu. Podle těchto údajů si můžete na Katastru nemovitostí pořídit kopii dané listiny.
Oddíl “C” - Omezení vlastnického práva
Bezpochyby jeden z nejsledovanějších oddílů listu vlastnictví, zejména při koupi nemovitostí. Zde se totiž zapisují omezení vlastnického práva, která mají často vliv na cenu nemovitosti.
Na ukázce vidíte zápis věcného břemene bytu a to opět s odkazem na příslušnou listinu. Do oddílu “C” se také zapisují exekuce, zástavní práva apod.
Oddíl “D” - Jiné zápisy
V oddílu “D” se uvádějí některé plomby, poznámky apod.
Oddíl “E” - Nabývací tituly
V tomto oddíle naleznete seznam smluv, na základě kterých majitelé zapsaní na LV nabyli předmětné nemovitosti. Mohou to být kupní smlouvy, darovací smlouvy, rozhodnutí o dědictví, usnesení soudů, usnesení o příklepu v případě dražeb atd.
Oddíl “F” - Informace o BPEJ
Zde najdete vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k pozemkům. BPEJ je de facto číslo vyjadřující určitou kvalitu půdy. Některé pozemky tedy mohou mít různé výměry zatříděné k jiným BPEJ. Tedy z 1000 m2 parcely může mít 350 m2 jiné BPEJ, než zbývající výměra.
Patička
V patičce najdete informaci o tom, jaký katastrální úřad výpis vyhotovil a kdy. List vlastnictví lze na katastru získat i k určitému datu v historii. Pokud se datum a čas z hlavičky a patičky neshodují, byl pravděpodobně pořízen výpis ke staršímu datu.
Co na listu vlastnictví nenajdete
I přesto, že výpis z katastru nemovitostí obsahuje hodně důležitých informací, měli byste vědět, že některé skutečnosti je dobré si ověřit i jinak. Při nákupu nebo prodeji by se mohly některé komplikace objevit třeba ve spojitosti s omezením svéprávnosti. To, že bylo některému z vlastníků odejmuto právo nakládat s nemovitostmi, přímo z výpisu nezjistíte. Psal jsem na toto téma nedavno článek…
Stejně tak fakt, že při prodeji podílu na nemovitosti musí vlastník takového podílu nabídnout předkupní právo ostatním spoluvlastníkům, není zapsán viditelně na listu vlastnictví, ale vychází přímo ze zákona. Asi tento fakt víte, ale je dobré na něj nezapomenout.
Další problém může spočívat v tom, kdy je na listu vlastnictví zapsán pouze jeden vlastník, ale vy víte, že daná osoba má manžela/manželku. Zejména pokud se financuje takový nákup přes hypotéku, bude si banka tento fakt prověřovat. Někdy si lidé zjednodušují život tím, že koupi nemovitosti zařizoval jeden z manželů a proto je na Katastru napsán pouze on. Pokud ale manželé nemají zúžené společné jmění manželů, nemovitost stále patří do SJM a s prodejem by měl druhý z manželů souhlasit. Navíc se zde můžete setkat s problémem rodinné domácnosti…
Asi největším nešvarem mohou být nezapsané hrozící exekuce, které někde čekají u exekutora a mohou se objevit na Katastru v ten nejhorší čas. Poté, co budou smlouvy podepsány a peníze odeslány. Právě z toho důvody nezapomínejte na využití úschovy kupní ceny.
Závěr
Dnes jsme si ukázali, k čemu výpis z Katastru slouží a jak vypadá. V dalších článcích se určitě k tématu vrátím. Ukážeme si, jak v Katastru nemovitostí hledat, jak probíhají zápisy a vklady, k čemu slouží geometrické plány atd. Pokud totiž chcete do nemovitostí investovat pamatujte, že s listem vlastnictví se budete setkávat velmi často. Umět v něm číst je základ a často zde najdete věci, které odhalí případné budoucí problémy.
8 Reakce