Jedním z palčivých témat při výkupu zadlužených nemovitostí, jsou odhady a jejich kvalita. Dnes vám ukáži, jak mohou cenové mapy v praxi odhalit zajímavou investici nebo naopak zabránit velkému průšvihu. Na příkladu skutečné dražby z minulého měsíce si ukážeme, jak mohou nekvalitní posudky zkreslit skutečnost i zmást statistiky.

Při zpracování dat do tiskové zprávy jsem zjistil, že v lednu 2018 bylo 14 bytů (ze 132) vydraženo za cenu vyšší než 200% odhadní ceny nemovitosti. Příkladem budiž byt 1+1, 34 m2 v Praze v ulici Lamačova, který byl vydražen za 218% odhadní ceny viz foto…

Vydraženo za: 2.450.000,- Kč

Ve znaleckém posudku odhadce určil tržní cenu tohoto bytu na 1.104.600 Kč. Vyvolávací cena byla stanovena na 883.680,- Kč tj. 80%. Jako laikovi mi tato nabídka nezní zrovna lákavě. Byt nejde do dražby za zajímavou cenu.

Cenová mapa - transakční ceny

Vezmu-li si k ruce cenovou mapu, která vychází z transakčních cen, mohu takový byt porovnat se skutečně prodanými nemovitostmi za určité období. Data jsou získávána přímo z Katastru nemovitostí a přesnost odhadu závisí (jen jeden z ukazatelů) hodně na počtu transakcí (prodejů) v daném čase a místě.

V lokalitě zobrazené na mapě bylo za posledních 6 měsíců realizováno 18 prodejů, kde byla průměrná cena za m2 ve výši 56.943,- Kč, což určuje cenu tohoto bytu na částku 1.936.072,- Kč.

Odhadní cena dle transakčních cen: 1.936.072,- Kč

Cenová mapa - nabídkové ceny

Následně ještě využiji cenovou mapu, která pracuje s nabídkovými cenami nemovitostí z inzertních portálů. Někteří tvrdí, že takové mapy zkreslují výsledky díky zvýšené ceně o provize realitních kanceláří. Nicméně s tímto si poradím tzv. korekcí ceny, kde takové nabídkové ceny snížím o 10% kvůli větší reálnosti.

V průběhu výpočtu mám k dispozici 8 bytů, které se v okolí adresy nabízeli nebo nabízejí. Tento nástroj na určení tržní ceny uchovává i historické inzeráty, takže stejně jako v předchozím případě mohu pracovat se staršími daty. Nastavil jsem historii na 4 měsíce.

Výsledkem ocenění jsou 3 doporučené ceny, kde ideální cena je na úrovni cca 2.421.000,- Kč. Vzhledem k tomu, že byt i dům jsou před rekonstrukcí, přikláněl bych se spíše k ceně nižší.

Odhadní cena dle nabídkových cen: 2.421.000,- Kč

Co je lepší

Jak je vidět z příkladu, byla stanovena cena znalcem na nesmyslnou částku, která byla v dražbě překročena více než dvojnásobně.

V tomto případě ani transakční ceny z Katastru nemovitostí neurčili cenu přesně, nicméně vliv zde přisuzuji tomu, že byly v daném období prodávány jen větší byty (dispozičně i velikostně). V praxi platí, že menší byty mají cenu za metr vyšší, ale v daném vzorku žádný takový nebyl.

Nejpřesnější se v tomto případě ukázal odhad dle nabídkových cen nemovitostí na inzertních portálech.

Doporučení

Osobně doporučuji obě tyto varianty kombinovat, protože rozptyl v cenách může naznačit buď málo vstupních dat nebo určité zkreslení. Zde například transakční ceny ovlivnila velikost skutečně prodaných nemovitostí v okolí a také fakt, že ceny nemovitostí v posledních měsících rostou.

V období, kdy ceny nemovitostí na trhu rapidně rostou, nedoporučuji stanovovat ceny dle starších dat jak 3 (max. 6) měsíců.

Hlavně nevěřte nikdy automaticky tomu co vidíte v posudcích!