Investujete do nemovitostí a přijde vám na dražbách málo příležitostí? Objem vyhlášených dražeb rok od roku klesá a proto se někteří investoři soustředí více na zadlužené nemovitosti v exekucích nebo právě v insolvencích. Nicméně insolvenční proces není tak jednoduchý, jako koupě nemovitosti v dražbě. Navíc došlo novelou Insolvenčního zákona od 1.6.2019 k mnoha změnám. Změny se týkají nejen dlužníků, ale také právě potenciálních investorů.
Mgr. Martin Zástěra stál historicky na obou stranách... Pracoval pro insolvenčního správce, kde měl na starost správu dlužníků, ale také pomáhal dlužníkům s tím, jak na sebe insolvenci uvalit a jak zachránit maximum svého majetku. Martin na seminářích pro Adol už přes 2 roky učí investory nejen to, jak celý proces insolvence probíhá, ale také jak najít zajímavé investiční příležitosti. (Seminář: Insolvence jako investiční příležitosti) Vysvětluje, jaké jsou motivace jednotlivých účastníků insolvenčních řízení (věřitel, insolvenční správce, soud, dlužník, ostatní věřitelé), na jaké kroky by neměli investoři zapomínat, chtějí-li koupit nemovitost za lepší cenu.
Pokud se chcete o této problematice dozvědět více, určitě si rozhovor poslechněte. Mgr. Zástěra na skutečném příběhu z praxe například ukazuje, jak investor vydělal na nemovitosti v insolvenci 2 mil. Kč. Navíc pokud si myslíte, že podáním návrhu na insolvenci ztrácíte možnost komunikovat s dlužníkem a koupit jeho nemovitost na přímo, tak se mýlíte. K tomu ještě zbývá dost času až do té doby než....
Více již najdete v rozhovoru...
Přehrajte si celé video na youtube...
Poslechněte si rozhovor formou podcastu nebo stahujte jako mp3 ...
Co se ve videu dále dozvíte a zhruba v jakém čase:
00:10 Představení Mgr. Martina Zástěry (AZ Legal)
00:30 Změny v insolvencích po novele od 1.6.2019 pro investory
00:54 Cílem zákonodárců bylo umožnit insolvenci více dlužníkům a vrátit je tak do ekonomiky
01:45 Prolomeno prokázání příjmů na splacení minimálně 30% dluhů
02:20 Od roku 2008 prošlo insolvencemi přes 150 tis. lidí
03:00 Očekává se nárůst z 20 tis. insolvenčních případů ročně o 50-100%
04:00 V rámci dědictví mohou dlužníci získat nemovitost v průběhu insolvence
04:45 Zatím se neprojevuje nárůst počtu dlužníků s nemovitostmi
05:20 Stejně jako před dražbou, lze odkoupit nemovitost od dlužníka před rozhodnutím soudu o schválení insolvence
06:15 Do rozhodnutí soudu může dlužník situaci ovládat a návrh stáhnout
07:00 Po rozhodnutí soudu o prohlášení úpadku již rozhoduje o všem insolvenční správce
07:50 Dlužníci často od poradců nedostanou před vstupem do insolvence všechny informace
09:00 Odměna insolvenčního správce při prodeji nemovitosti může být až 25%
10:10 Investoři například vykupují nemovitosti od dlužníků a nechávají je tam bydlet v nájmu
11:35 Mnoho dlužníků jsou spekulanti, kteří šli do insolvence záměrně s tím, že nesplatí dluh
12:10 Systém není nastaven tak, aby soudy a správci tyto nepoctivce odhalili
13:05 Vznikají nové možnosti: splatit 60% do 3 let, nebo max. do 5ti let, ale nemusí být 30%
13:50 Soud může schválit oddlužení i když dlužník nezaplatí ani 30%
15:30 Soudy pravděpodobně nebudou schopni kontrolovat snahu dlužníků splácet
16:50 Češi jsou vynalézaví v hledání cesty, jak zaplatit co nejméně
17:50 Ekonomický důsledek vstupu do insolvence dlužník často netuší
18:30 Cena nemovitosti v insolvenci může rapidně klesnout, vše ovlivňuje i věřitel
19:30 Dodnes existuje byznys oddlužovacích firem, které radí za provizi jak do insolvence
21:20 ADOL eviduje v exekucích 360 tis. nemovitostí a 60 tis. nemovitostí v insolvencích
22:00 Insolvence je další přirozenou fází procesu dluhů, často útěk před dražbou
22:40 Proces odkupu nemovitosti v insolvenci se oproti dražbám liší
23:30 Nákup nemovitostí v insolvenci lze řešit úvěrem, ale likvidní prostředky jsou výhodou
24:40 V rámci insolvencí je menší konkurence investorů než v dražbách
26:00 Motivace stran jsou různé: dlužník – insolvenční správce - zajištěný věřitel
26:50 Pokud je investor rychlý a má peníze v hotovosti, může získat nemovitost za nižší cenu
27:35 Příklad z praxe – dům v Čakovicích
28:45 Zajímavé příležitosti lze najít, ale je to o práci a o pochopení procesů v rámci insolvence
29:40 Někteří investoři vstupují do obchodů formou odkoupení pohledávky
32:00 Věřitel nebo správce může napadnout zbavení se majetku dlužníka pod cenou
33:30 Insolvenční správci často nejsou schopni najít všechny dlužníkovi nemovitosti
35:10 Základem investic do insolvencí je hlídání případů v Insolvenčním rejstříku
35:50 ADOL nabízí monitoring insolvencí, ale k tomu je nutné mít i hlídač insolvencí
36:50 V rámci insolvencí je dobré také hlídat změny na katastru nemovitostí
38:30 Hlídač nemovitostí lze kombinovat s upozorněním na dražby
39:15 Úspěšnost investice závisí na tom, jak moc člověk důsledně sleduje daný případ
40:30 Je nutné vědět, které dokumenty v rejstříku jsou důležité
