Proč někdo koupí podíl na nemovitosti v dražbě

V minulém článku jsem psal o tom Jak zrušit podílové spoluvlastnictví. Byl to takový úvod k dnešnímu tématu, kde bych rád vysvětlil důvody, proč někteří investoři skupují podíly na nemovitostech. Může se to z laického pohledu zdát jako holý nesmysl, ale pojďme se na tuto problematiku podívat blíže.

Pro rekapitulaci: podílové spoluvlastnictví je stav, kdy určitou věc (nemovitost) vlastní více vlastníků a to podle jejich vzájemných podílů. Každý z nich má nicméně právo k celé věci (nemovitosti). Podíl každého spoluvlastníka pak určuje jeho účast na právech a povinnostech vyplývajících z vlastnictví dané věci.

Někteří investoři dnes cítí potřebu hledat jiné investiční strategie protože vidí, že se běžné dražby staly zajímavými pro mnoho koncových zájemců. Většina z účastníků dražeb se ale “osype”, přečte-li si v dražební vyhlášce informaci, že se draží např. ½ bytu. “Co budu dělat s polovinou bytu? Jak to pak prodám? To přece nikdo nekoupí!” Tyto otázky dostávám i na seminářích, které pořádám na téma “Jak zvládnout dražbu nemovitostí”.

Proč kupovat podíly

Důvody jsou minimálně dva. První, že o podíl na nemovitosti mezi běžnými lidmi nebude takový zájem. Druhý důvod vychází z toho prvního… tedy pokud o podíl není zájem, bude jej pravděpodobně možné koupit za mnohem zajímavější cenu než je ta tržní.

Jak vytěžit z podílu na nemovitosti

Pokud se investor stane spoluvlastníkem nemovitosti, postupuje několika způsoby, které vedou k zajímavému zhodnocení. Ví, že může vyvíjet určitý “nátlak” a znepříjemnit ostatním spoluvlastníkům jejich “život”. Když totiž nevlastníte nemovitost jako celek, můžete mít problém vzít si hypotéku, dostat souhlas s rekonstrukcí apod. Investor po vás může chtít podíl z nájmu nebo vás bude tlačit do toho, že chce v nemovitosti bydlet.

Prodat svůj podíl

Když investor dobře koupil, jako první většinou osloví ostatní majitele s tím, aby jeho podíl odkoupili za tržní cenu. Předpokládá, že ostatní majitelé mají k nemovitosti určitou vazbu/vztah. Buď v nemovitosti stále bydlí, nebo v ní vyrůstali, případně zde žijí jejich rodiče apod.

Odkoupit zbytek nemovitosti

Pokud investor zjistí, že ostatní nemají o jeho podíl zájem nebo na jeho odkup nemají prostředky, může jim buď pomoci s financováním (vyřízení úvěru) nebo tedy nabídne odkoupení jejich podílů za výhodnou cenu.

Společný prodej nemovitosti

Nechce-li ani jedna ze stran být v nevýhodě vzhledem k nabízené ceně, je řešením společný prodej a následné rozdělení peněz dle podílů. Investor často nabídne prodat svůj podíl za tržní cenu, ale za výkup ostatních podílů nabízí nižší cenu, aby maximalizoval svůj zisk.

Prodej v dražbě

Nemohou-li strany dojít k dohodě, situace je řešitelná žalobou k soudu na Zrušení a vyrovnání podílového spoluvlastnictví. Ta může sice trvat roky, ale je vykoupena často vyšším ziskem. K soudu mnohdy na konec ani nedojde, protože se v průběhu doby strany raději domluví.  Zabrání tak dalším finančním nákladům spojených se soudními výlohami a s právníky.

Finanční efekt koupě podílu

Následují 2 příklady, kde v prvním je ukázka hrubého výpočtu při investici do 100%ního podílu na nemovitosti a v tom druhé jde o koupi menšího podílu.

Příklad dražby celé nemovitosti

Uveďme si příklad. Nejzajímavější příležitostí pro mnoho lidí je nemovitost, která je dražena často v prvním kole, kde např. u bytu s odhadní cenou 2,1 mil. Kč, je vyvolávací cena 1,4 mil. Kč (⅔ = 66% odhadu). Pokud se na dražbě náhodou sejde jen pár zájemců, může se cena nemovitosti vyšplhat např. na 1,8 mil. Kč. Budu-li uvažovat, že byt prodám za 6 měsíců, kalkulace vypadá následovně:

Hrubá kalkulace

Prodejní cena: 2.100.000,- Kč

Pořizovací cena: 1.800.000,- Kč

Rozdíl 300.000,- Kč

Daň z nabytí 4% - 72.000,- Kč

Poplatky, fond oprav   - 30.000,- Kč

Prodej přes realitní kancelář -70.000,- Kč

Výsledný hrubý zisk 128.000,- Kč

Pozn: Co když bude potřeba nemovitost opravit, vystěhovat původního majitele, započítat úrok v případě financování bankou nebo investorem? Půjčíte-li si např. od kamaráda 2 mil. Kč za 8% p.a. na 6 měsíců, zaplatíte mu navíc úrok 80 tis. Kč.

Výpočet úroku (2 mil. x 0,8 %) / 2 = 160.000 / 2 = 80.000 protože jde o polovinu roku.

V tomto případě, je potenciální výnos na hraně v poměru k míře rizika, kterou při nákupu v dražbě investor podstupuje.

Příklad nákupu podílu v dražbě

Vezměme v úvahu stejnou nemovitost z prvního příkladu, ovšem dražena je jen ½ bytu. Odhadní cena této poloviny bude 1.050.000,- Kč a lze předpokládat, že si za ⅔ této ceny podíl nikdo nekoupí. V druhém kolem dražby je vyvolávací cena 50% z odhadu a ve 3. kole dokonce 40% z odhadu. Pokud tedy investor získá nemovitost ve 3. kole, zaplatí za tuto polovinu celkem 420.000,- Kč.

V nejhorším případě by mohlo dojít až k soudnímu sporu a finálnímu prodeji v dražbě třeba pod tržní cenou za 1,9 mil. Kč. Kdyby celý případ trval 2 roky, bude finanční kalkulace připadající na váš podíl následující:

Hrubá kalkulace (na ½)

Prodejní cena: 850.000,- Kč

Pořizovací cena: 420.000,- Kč

Rozdíl 430.000,- Kč

Daň z nabytí 4% - 16.800,- Kč

Poplatky, fond oprav   - 60.000,- Kč

Prodej dražbou (odhad) - 20.000,- Kč

Náklady na právníky (odhad) - 40.000,- Kč

Výsledný hrubý zisk 293.200,- Kč

Krása celého případu je navíc v tom, že po celou dobu máte investováno ne 1,8 mil. Kč, ale něco málo přes 400 tis. Kč.

Závěr

Upozorňuji, že na papíře se tyto věci popisují a kalkulují velice snadno. Ve skutečnosti může být celá transakce časově a často velmi psychicky náročná. V žádném případě to není způsob, jak investovat veškeré svoje investiční prostředky a začátečníkům bych doporučil takovou investici dobře zvážit.

Nicméně je tento způsob investic vhodný pro ty, kdo si mohou na výnos dovolit čekat. Tedy mají “dlouhé peníze” a nemusí je vracet investorům za vysoké úroky v řádu měsíců.

Berte prosím tento článek jako tip na diverzifikaci svých investic!

Sdílejte článek na sociálních sítích
  •  
  •  
  •  
  •  

12 Reakce

  1. >> Berte prosím tento článek jako typ na diverzifikaci svých investic! Dnes už to je druhý "typ", na který jsem narazil :)) Jak vnímáte etiku pokusit se koupit podíl a následně z té nemovitosti vystrnadit dosavadního bydlícího spoluvlastníka? Často také nepříliš majetného člověka, který je rád, že se drží nad vodou...
    • Pavel Tomek
      Dobrý den, z vlastní praxe vím, že ve velkém procentu případů si právě podíl v dražbě koupí vlastník nezadlužené části nemovitosti. Je to pro něho často jediná možnost jak předluženou část nemovitosti získat. Je to i tip pro tyto lidi, aby se jim právě podobné případy nestávaly. Co se týká etiky, tak je to bohužel součást ekonomického procesu. Když si v bazaru koupíte auto také nevíte, že jej třeba leasingová společnost zabavila neplatiči apod. Jak Vy vnímáte etiku toho, že si dlužník nabere 10 půjček od bank, které není schopen splácet a půjčí si navíc peníze od kamarádů a od rodiny, kterým je nikdy nevrátí? Pak na sebe vyhlásí insolvenci a peníze jsou pryč... Každá mince má 2 strany. Pavel T.
      • Souhlasím s Vámi, že předlužit se a nesplácet je velmi neetické. Každopádně zajímá mě názor nejen Váš, ale i všech čtenářů, kdo do toho jde opravdu zostra a půjde vystrnadit spoluvlastníky. Příklad: Nedávno jsem viděl polovinu bytu napsanou na bývalou manželku. Ta v bytě ale nežije, tam žije jen bývalý manžel. Každý má polovinu. Manželka má exekuci, manžel ne. Každopádně manžel je chudý a je rád, že vůbec zaplatí nájem (znám ho). Kdyby někdo koupil tu jeho polovinu, tak ten člověk pravděpodobně přijde o byt, protože by nemohl platit ani tu polovinu nájmu vydražiteli. .... ale v obecné rovině se sám dívám rád na podíly a jdu do toho jen tehdy, když jsou všichni majitelé na LV v exekuci. Tam se dá očekávat, že k prodeji časem dojde i bez mého přičinění.
  2. Pochopil jsem to správně, že člověk, který nemá finance na případný odkup druhé poloviny své nemovitosti, tak nakonec po soudně nařízeném prodeji vyvolaném novým investorem, přijde i o svoji polovinu, přestože se ničeho nedopustil a jeho polovina v dražbě nikdy nebyla a celý život žije ve své polovině spokojeně. a přesto aniž by to mohl ovlivnit, soud nařídí podle požadavku nového vlastníka, prodej celé nemovitosti a on tak skončí na ulici? Tedy v podstatě hyenismus pro zisk a peníze?
    • Pavel Tomek
      Dobrý den, o tom jsem psal v předcházejícím článku. Prodej dražbou je krajní a až poslední řešení. Nejdříve je možná shoda všech stran. Pokud je možné nemovitost rozdělit na funkční celky, dojde k rozdělení. Pokud ne, získá ji třeba jedna ze stran a ta vyplatí tu druhou. Bohužel nesouhlasím s tím, že žije "celý živost šťastně ve své polovině". Když je nemovitost zadlužená, přijde mi jako zásadní hyenismus často nulová snaha dlužníků o řešení situace včas. Potkal jsem desítky případů, kdy jsem tyto lidi varoval, aby situaci vyřešili včas. Právě z toho důvodu, že pokud budou před problémy uhýbat, dopadne to nejen na ně, ale i na rodinu a další spoluvlastníky. Jakmile je nemovitost zadlužená, krouží kolem věřitelé. Chodí vymáhat peníze, což obtěžuje i "nezadluženého" spolumajitele. Přijede odhadce a fotí nemovitost kvůli dražbě apod. Je-i nemovitost zastavena na úvěr bance, tak banka tlačí na úhradu celého úvěru... A za všechny tyto komplikace nemůže "investor", ale dlužník. Kdyby nebyly dluhy, nepřijdou spekulanti. Pavel T.
      • Můžete mít pravdu, ale nic z toho, co popisujete neřeší na smrt rozhádané rodiny, kde jeden na vše kašle a zadluží se a ostatní nemají peníze na odkoupení. Můžete je varovat i tisíckrát, ale oni stejně nemohou naprosto, ale naprosto nic udělat. Z důchodu 8000kč měsíčně to rozhodně nejde. Situaci tedy vyřeší za zákona soud, který nemovitost prodá i těm, co za nic nemohou a současně ani nemají prostředky a možnosti se bránit. Takových je zvláště v nejstarší generaci většina.Takže podle mě je to opravdu legální krádež ze strany investora posvěcená státem, ale samozřejmě vše podle zákonů = hyenismus a samozřejmě na to můžeme mít odlišný názor. Chudáci všichni ti nevinní, jenž si doposud myslí, že vlastní-li polovinu své nemovitosti, nezadluží se a nespáchají trestný čin, nikdo jim nemůže vzít střechu nad hlavou. Jak hluboce se mýlí........
  3. Rád bych opravil chyby ve výpočtu... Fond oprav na dva roky bude 4x 30.000,-Kč = 120.000,- Kč A urok z pujcky 420.000 *0,08 x 2 roky = 67.200,- Kč Výsledný hrubý zisk je tedy o 127.200,- Kč nižší, tedy 166.000,- Kč Proti původní variantě (odkup celé nemovitosti) zisk o tolik nenarostl, naopak je tu navíc výrazná starost s ostatními spoluvlastníky a psychická náročnost, někdy velmi výrazná...
    • Pavel Tomek
      Dobrý den, díky za upozornění. Ve druhé variantě jsem opravdu nedopočítal ten úrok na 2 roky z těch 420 tis. Nicméně Fond oprav nebude tak velký, protože oproti prvnímu případu je ve vlastnictví 1/2, tedy fond oprav 60.000 (2x30 tis.). Co se týká psychické náročnosti ve vyjednávání, naprosto souhlasím. Ovšem v této druhé variantě jsem počítali tu nejhorší variantu 2 let. Pokud bude doba kratší, náklady se sníží. Naopak u první varianty jsem zažil, že 6 měsíců na odkup a prodej může být dosti hraniční a lhůta může být i 9-12 měsíců. Pak se ty nůžky mezi variantami rozvírají a ukazuje se zajímavost toho podílu. Díky za Váš čas s komentářem. Pavel T.
  4. Lin
    Jestli se nemýlím, tak pokud v nemovitosti nemáte trvalé bydliště a prodáte ji do 5 let, tak ještě musíte platit daň z příjmu, což by činilo min. 15% ze zisku?
    • Pavel Tomek
      Dobrý den, není to jen o tom mít tam 2 roky trvalé bydliště, ale prokazatelně by měla být nemovitost užívána k řešení bytové situace vlastníka nebo jeho rodiny. FÚ může kontrolovat nebo vyžadovat důkazy... S 15% daní ze zisku máte pravdu. Je ještě varianta tuto daň neplatit v případě, že do konce následujícího roku od získání takového příjmu, tyto prostředky znovu reinvestujete do nemovitosti. Daní se jen zisk, takže pokud jsou s pořízením nemovitosti spojené nějaké náklady, lze je odečíst. Což dává určitý prostor daň optimalizovat. Pavel T.
  5. Dobrý den, měla bych nápad, koupit vedle mé vesnice 1/4 podílu Nemovitosti z dražby.. Je to fakt hnusná polorozpadlá parabizna,, voda ze studny, ani kanalizace, vodovod, to mě neva, je to 1/4 podílu syna v erxekuci, jeho matka v tom domě hrůzy stále bydlí, on občas také. Součástí Dražby je celý dům a i zahrada. Mě se jedná o pěknou zahradu, ten barák mě nezajímá, má navíc děsnou karmu. Je možnost nějak si zabezpečit, že bych si na sebe převedla zahradu? jakým podílem se ale vypočítá 1/4 nemovitosti, fakt nevím..Chtěla bych oplotit můj podíl, úplně oddělit od rozpadajícího 100l. starého stavení, postavit si tam Wohnomobil a mít malou zahrádku u toho,elek.přípojka tam je.... ovšem , nemíním nic spolufinancovat na podílu té pani.Tudíž odpady-kanalizaci a jak pořešit studnu, když ona prý z ní čerpá,jako jediný zdroj vody....u té fakt nevím jak jí pořešit, nebot nemíním financovat vyčištění studny a chtěla bych z ní čerpat čerpadlem vodu.. tento jediný zdroj vody se mě zdá dost problematický.. Jak to prosím vidíte vy, ze svého hlediska ? Když 3/4 patří té paní, nechci řešit aby mě povolila na zahradě cokoliv dělat , třeba i postavit si tam Wohnmobil.. Je možné nějak oddělit tu 1/4 dražby a používat jen tu zahradu ??? Děkuji za odpověd Lída
    • Pavel Tomek
      Dobrý den, Lído. Tak jednoduché to zase není. Vlastnit 1/4 znamená, že si koupíte 1/4 z každého metru čtverečného pozemku, 1/4 každé cihly na domě, 1/4 střechy apod. To znamená být "spoluvlastníkem". Poté, co byste tento podíl koupila, byste musela jít za ostatními spoluvlastníky a domluvit se. Zde tedy asi za dotyčnou osobou, které patří 3/4 domu. Musela byste jí tento "výměnný obchod" nabídnout. Tzn. nechte si dům, já si oddělím kus zahrady, ale některé věci budeme užívat společně (studnu). Pokud by se to podařilo, musela byste nechat ten kus pozemku oddělit pomocí Geometrického plánu (udělá geodet) a chce to zajít na stavební úřad, zda povolí oddělení pozemku. Pak by musel právník sepsat dohodu, že se změní vlastnické poměry... tj. vy si převedete do výhradního vlastnictví ten oddělený pozemek a za to se vzdáte podílu na domě. Studna se dá vyřešit "věcným břemenem". Nevím, na které pozemku by se pak studna ocitla, ale pokud ji chcete používat, druhá strana asi nebude mít zájem studnu čistit. Můžete si ji koupit vy a pak jim dát "věcné břemeno" na užívání vody.... Je to ale skutečně jen na tom, jak se domluvíte s druhou stranou. Nebudou-li chtít jednat, nepohnete s nimi... Pavel Tomek

Napište komentář

Menu
ADOL
Přihlášení