Proč někdo koupí podíl na nemovitosti v dražbě

V minulém článku jsem psal o tom Jak zrušit podílové spoluvlastnictví. Byl to takový úvod k dnešnímu tématu, kde bych rád vysvětlil důvody, proč někteří investoři skupují podíly na nemovitostech. Může se to z laického pohledu zdát jako holý nesmysl, ale pojďme se na tuto problematiku podívat blíže.

Pro rekapitulaci: podílové spoluvlastnictví je stav, kdy určitou věc (nemovitost) vlastní více vlastníků a to podle jejich vzájemných podílů. Každý z nich má nicméně právo k celé věci (nemovitosti). Podíl každého spoluvlastníka pak určuje jeho účast na právech a povinnostech vyplývajících z vlastnictví dané věci.

Někteří investoři dnes cítí potřebu hledat jiné investiční strategie protože vidí, že se běžné dražby staly zajímavými pro mnoho koncových zájemců. Většina z účastníků dražeb se ale “osype”, přečte-li si v dražební vyhlášce informaci, že se draží např. ½ bytu. “Co budu dělat s polovinou bytu? Jak to pak prodám? To přece nikdo nekoupí!” Tyto otázky dostávám i na seminářích, které pořádám na téma “Jak zvládnout dražbu nemovitostí”.

Proč kupovat podíly

Důvody jsou minimálně dva. První, že o podíl na nemovitosti mezi běžnými lidmi nebude takový zájem. Druhý důvod vychází z toho prvního… tedy pokud o podíl není zájem, bude jej pravděpodobně možné koupit za mnohem zajímavější cenu než je ta tržní.

Jak vytěžit z podílu na nemovitosti

Pokud se investor stane spoluvlastníkem nemovitosti, postupuje několika způsoby, které vedou k zajímavému zhodnocení. Ví, že může vyvíjet určitý “nátlak” a znepříjemnit ostatním spoluvlastníkům jejich “život”. Když totiž nevlastníte nemovitost jako celek, můžete mít problém vzít si hypotéku, dostat souhlas s rekonstrukcí apod. Investor po vás může chtít podíl z nájmu nebo vás bude tlačit do toho, že chce v nemovitosti bydlet.

Prodat svůj podíl

Když investor dobře koupil, jako první většinou osloví ostatní majitele s tím, aby jeho podíl odkoupili za tržní cenu. Předpokládá, že ostatní majitelé mají k nemovitosti určitou vazbu/vztah. Buď v nemovitosti stále bydlí, nebo v ní vyrůstali, případně zde žijí jejich rodiče apod.

Odkoupit zbytek nemovitosti

Pokud investor zjistí, že ostatní nemají o jeho podíl zájem nebo na jeho odkup nemají prostředky, může jim buď pomoci s financováním (vyřízení úvěru) nebo tedy nabídne odkoupení jejich podílů za výhodnou cenu.

Společný prodej nemovitosti

Nechce-li ani jedna ze stran být v nevýhodě vzhledem k nabízené ceně, je řešením společný prodej a následné rozdělení peněz dle podílů. Investor často nabídne prodat svůj podíl za tržní cenu, ale za výkup ostatních podílů nabízí nižší cenu, aby maximalizoval svůj zisk.

Prodej v dražbě

Nemohou-li strany dojít k dohodě, situace je řešitelná žalobou k soudu na Zrušení a vyrovnání podílového spoluvlastnictví. Ta může sice trvat roky, ale je vykoupena často vyšším ziskem. K soudu mnohdy na konec ani nedojde, protože se v průběhu doby strany raději domluví.  Zabrání tak dalším finančním nákladům spojených se soudními výlohami a s právníky.

Finanční efekt koupě podílu

Následují 2 příklady, kde v prvním je ukázka hrubého výpočtu při investici do 100%ního podílu na nemovitosti a v tom druhé jde o koupi menšího podílu.

Příklad dražby celé nemovitosti

Uveďme si příklad. Nejzajímavější příležitostí pro mnoho lidí je nemovitost, která je dražena často v prvním kole, kde např. u bytu s odhadní cenou 2,1 mil. Kč, je vyvolávací cena 1,4 mil. Kč (⅔ = 66% odhadu). Pokud se na dražbě náhodou sejde jen pár zájemců, může se cena nemovitosti vyšplhat např. na 1,8 mil. Kč. Budu-li uvažovat, že byt prodám za 6 měsíců, kalkulace vypadá následovně:

Hrubá kalkulace

Prodejní cena: 2.100.000,- Kč

Pořizovací cena: 1.800.000,- Kč

Rozdíl 300.000,- Kč

Daň z nabytí 4% - 72.000,- Kč

Poplatky, fond oprav   - 30.000,- Kč

Prodej přes realitní kancelář -70.000,- Kč

Výsledný hrubý zisk 128.000,- Kč

Pozn: Co když bude potřeba nemovitost opravit, vystěhovat původního majitele, započítat úrok v případě financování bankou nebo investorem? Půjčíte-li si např. od kamaráda 2 mil. Kč za 8% p.a. na 6 měsíců, zaplatíte mu navíc úrok 80 tis. Kč.

Výpočet úroku (2 mil. x 0,8 %) / 2 = 160.000 / 2 = 80.000 protože jde o polovinu roku.

V tomto případě, je potenciální výnos na hraně v poměru k míře rizika, kterou při nákupu v dražbě investor podstupuje.

Příklad nákupu podílu v dražbě

Vezměme v úvahu stejnou nemovitost z prvního příkladu, ovšem dražena je jen ½ bytu. Odhadní cena této poloviny bude 1.050.000,- Kč a lze předpokládat, že si za ⅔ této ceny podíl nikdo nekoupí. V druhém kolem dražby je vyvolávací cena 50% z odhadu a ve 3. kole dokonce 40% z odhadu. Pokud tedy investor získá nemovitost ve 3. kole, zaplatí za tuto polovinu celkem 420.000,- Kč.

V nejhorším případě by mohlo dojít až k soudnímu sporu a finálnímu prodeji v dražbě třeba pod tržní cenou za 1,9 mil. Kč. Kdyby celý případ trval 2 roky, bude finanční kalkulace připadající na váš podíl následující:

Hrubá kalkulace (na ½)

Prodejní cena: 850.000,- Kč

Pořizovací cena: 420.000,- Kč

Rozdíl 430.000,- Kč

Daň z nabytí 4% - 16.800,- Kč

Poplatky, fond oprav   - 60.000,- Kč

Prodej dražbou (odhad) - 20.000,- Kč

Náklady na právníky (odhad) - 40.000,- Kč

Výsledný hrubý zisk 293.200,- Kč

Krása celého případu je navíc v tom, že po celou dobu máte investováno ne 1,8 mil. Kč, ale něco málo přes 400 tis. Kč.

Závěr

Upozorňuji, že na papíře se tyto věci popisují a kalkulují velice snadno. Ve skutečnosti může být celá transakce časově a často velmi psychicky náročná. V žádném případě to není způsob, jak investovat veškeré svoje investiční prostředky a začátečníkům bych doporučil takovou investici dobře zvážit.

Nicméně je tento způsob investic vhodný pro ty, kdo si mohou na výnos dovolit čekat. Tedy mají “dlouhé peníze” a nemusí je vracet investorům za vysoké úroky v řádu měsíců.

Berte prosím tento článek jako tip na diverzifikaci svých investic!

Sdílejte článek na sociálních sítích
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

10 Reakce

  1. >> Berte prosím tento článek jako typ na diverzifikaci svých investic! Dnes už to je druhý "typ", na který jsem narazil :)) Jak vnímáte etiku pokusit se koupit podíl a následně z té nemovitosti vystrnadit dosavadního bydlícího spoluvlastníka? Často také nepříliš majetného člověka, který je rád, že se drží nad vodou...
    • Pavel Tomek
      Dobrý den, z vlastní praxe vím, že ve velkém procentu případů si právě podíl v dražbě koupí vlastník nezadlužené části nemovitosti. Je to pro něho často jediná možnost jak předluženou část nemovitosti získat. Je to i tip pro tyto lidi, aby se jim právě podobné případy nestávaly. Co se týká etiky, tak je to bohužel součást ekonomického procesu. Když si v bazaru koupíte auto také nevíte, že jej třeba leasingová společnost zabavila neplatiči apod. Jak Vy vnímáte etiku toho, že si dlužník nabere 10 půjček od bank, které není schopen splácet a půjčí si navíc peníze od kamarádů a od rodiny, kterým je nikdy nevrátí? Pak na sebe vyhlásí insolvenci a peníze jsou pryč... Každá mince má 2 strany. Pavel T.
      • Souhlasím s Vámi, že předlužit se a nesplácet je velmi neetické. Každopádně zajímá mě názor nejen Váš, ale i všech čtenářů, kdo do toho jde opravdu zostra a půjde vystrnadit spoluvlastníky. Příklad: Nedávno jsem viděl polovinu bytu napsanou na bývalou manželku. Ta v bytě ale nežije, tam žije jen bývalý manžel. Každý má polovinu. Manželka má exekuci, manžel ne. Každopádně manžel je chudý a je rád, že vůbec zaplatí nájem (znám ho). Kdyby někdo koupil tu jeho polovinu, tak ten člověk pravděpodobně přijde o byt, protože by nemohl platit ani tu polovinu nájmu vydražiteli. .... ale v obecné rovině se sám dívám rád na podíly a jdu do toho jen tehdy, když jsou všichni majitelé na LV v exekuci. Tam se dá očekávat, že k prodeji časem dojde i bez mého přičinění.
  2. Pochopil jsem to správně, že člověk, který nemá finance na případný odkup druhé poloviny své nemovitosti, tak nakonec po soudně nařízeném prodeji vyvolaném novým investorem, přijde i o svoji polovinu, přestože se ničeho nedopustil a jeho polovina v dražbě nikdy nebyla a celý život žije ve své polovině spokojeně. a přesto aniž by to mohl ovlivnit, soud nařídí podle požadavku nového vlastníka, prodej celé nemovitosti a on tak skončí na ulici? Tedy v podstatě hyenismus pro zisk a peníze?
    • Pavel Tomek
      Dobrý den, o tom jsem psal v předcházejícím článku. Prodej dražbou je krajní a až poslední řešení. Nejdříve je možná shoda všech stran. Pokud je možné nemovitost rozdělit na funkční celky, dojde k rozdělení. Pokud ne, získá ji třeba jedna ze stran a ta vyplatí tu druhou. Bohužel nesouhlasím s tím, že žije "celý živost šťastně ve své polovině". Když je nemovitost zadlužená, přijde mi jako zásadní hyenismus často nulová snaha dlužníků o řešení situace včas. Potkal jsem desítky případů, kdy jsem tyto lidi varoval, aby situaci vyřešili včas. Právě z toho důvodu, že pokud budou před problémy uhýbat, dopadne to nejen na ně, ale i na rodinu a další spoluvlastníky. Jakmile je nemovitost zadlužená, krouží kolem věřitelé. Chodí vymáhat peníze, což obtěžuje i "nezadluženého" spolumajitele. Přijede odhadce a fotí nemovitost kvůli dražbě apod. Je-i nemovitost zastavena na úvěr bance, tak banka tlačí na úhradu celého úvěru... A za všechny tyto komplikace nemůže "investor", ale dlužník. Kdyby nebyly dluhy, nepřijdou spekulanti. Pavel T.
      • Můžete mít pravdu, ale nic z toho, co popisujete neřeší na smrt rozhádané rodiny, kde jeden na vše kašle a zadluží se a ostatní nemají peníze na odkoupení. Můžete je varovat i tisíckrát, ale oni stejně nemohou naprosto, ale naprosto nic udělat. Z důchodu 8000kč měsíčně to rozhodně nejde. Situaci tedy vyřeší za zákona soud, který nemovitost prodá i těm, co za nic nemohou a současně ani nemají prostředky a možnosti se bránit. Takových je zvláště v nejstarší generaci většina.Takže podle mě je to opravdu legální krádež ze strany investora posvěcená státem, ale samozřejmě vše podle zákonů = hyenismus a samozřejmě na to můžeme mít odlišný názor. Chudáci všichni ti nevinní, jenž si doposud myslí, že vlastní-li polovinu své nemovitosti, nezadluží se a nespáchají trestný čin, nikdo jim nemůže vzít střechu nad hlavou. Jak hluboce se mýlí........
  3. Rád bych opravil chyby ve výpočtu... Fond oprav na dva roky bude 4x 30.000,-Kč = 120.000,- Kč A urok z pujcky 420.000 *0,08 x 2 roky = 67.200,- Kč Výsledný hrubý zisk je tedy o 127.200,- Kč nižší, tedy 166.000,- Kč Proti původní variantě (odkup celé nemovitosti) zisk o tolik nenarostl, naopak je tu navíc výrazná starost s ostatními spoluvlastníky a psychická náročnost, někdy velmi výrazná...
    • Pavel Tomek
      Dobrý den, díky za upozornění. Ve druhé variantě jsem opravdu nedopočítal ten úrok na 2 roky z těch 420 tis. Nicméně Fond oprav nebude tak velký, protože oproti prvnímu případu je ve vlastnictví 1/2, tedy fond oprav 60.000 (2x30 tis.). Co se týká psychické náročnosti ve vyjednávání, naprosto souhlasím. Ovšem v této druhé variantě jsem počítali tu nejhorší variantu 2 let. Pokud bude doba kratší, náklady se sníží. Naopak u první varianty jsem zažil, že 6 měsíců na odkup a prodej může být dosti hraniční a lhůta může být i 9-12 měsíců. Pak se ty nůžky mezi variantami rozvírají a ukazuje se zajímavost toho podílu. Díky za Váš čas s komentářem. Pavel T.
  4. Lin
    Jestli se nemýlím, tak pokud v nemovitosti nemáte trvalé bydliště a prodáte ji do 5 let, tak ještě musíte platit daň z příjmu, což by činilo min. 15% ze zisku?
    • Pavel Tomek
      Dobrý den, není to jen o tom mít tam 2 roky trvalé bydliště, ale prokazatelně by měla být nemovitost užívána k řešení bytové situace vlastníka nebo jeho rodiny. FÚ může kontrolovat nebo vyžadovat důkazy... S 15% daní ze zisku máte pravdu. Je ještě varianta tuto daň neplatit v případě, že do konce následujícího roku od získání takového příjmu, tyto prostředky znovu reinvestujete do nemovitosti. Daní se jen zisk, takže pokud jsou s pořízením nemovitosti spojené nějaké náklady, lze je odečíst. Což dává určitý prostor daň optimalizovat. Pavel T.

Menu
ADOL
Přihlášení