V minulém článku jsem psal o tom Jak zrušit podílové spoluvlastnictví. Byl to takový úvod k dnešnímu tématu, kde bych rád vysvětlil důvody, proč někteří investoři skupují podíly na nemovitostech. Může se to z laického pohledu zdát jako holý nesmysl, ale pojďme se na tuto problematiku podívat blíže.

Pro rekapitulaci: podílové spoluvlastnictví je stav, kdy určitou věc (nemovitost) vlastní více vlastníků a to podle jejich vzájemných podílů. Každý z nich má nicméně právo k celé věci (nemovitosti). Podíl každého spoluvlastníka pak určuje jeho účast na právech a povinnostech vyplývajících z vlastnictví dané věci.

Někteří investoři dnes cítí potřebu hledat jiné investiční strategie protože vidí, že se běžné dražby staly zajímavými pro mnoho koncových zájemců. Většina z účastníků dražeb se ale “osype”, přečte-li si v dražební vyhlášce informaci, že se draží např. ½ bytu. “Co budu dělat s polovinou bytu? Jak to pak prodám? To přece nikdo nekoupí!” Tyto otázky dostávám i na seminářích, které pořádám na téma “Jak zvládnout dražbu nemovitostí”.

Proč kupovat podíly

Důvody jsou minimálně dva. První, že o podíl na nemovitosti mezi běžnými lidmi nebude takový zájem. Druhý důvod vychází z toho prvního… tedy pokud o podíl není zájem, bude jej pravděpodobně možné koupit za mnohem zajímavější cenu než je ta tržní.

Jak vytěžit z podílu na nemovitosti

Pokud se investor stane spoluvlastníkem nemovitosti, postupuje několika způsoby, které vedou k zajímavému zhodnocení. Ví, že může vyvíjet určitý “nátlak” a znepříjemnit ostatním spoluvlastníkům jejich “život”. Když totiž nevlastníte nemovitost jako celek, můžete mít problém vzít si hypotéku, dostat souhlas s rekonstrukcí apod. Investor po vás může chtít podíl z nájmu nebo vás bude tlačit do toho, že chce v nemovitosti bydlet.

Prodat svůj podíl

Když investor dobře koupil, jako první většinou osloví ostatní majitele s tím, aby jeho podíl odkoupili za tržní cenu. Předpokládá, že ostatní majitelé mají k nemovitosti určitou vazbu/vztah. Buď v nemovitosti stále bydlí, nebo v ní vyrůstali, případně zde žijí jejich rodiče apod.

Odkoupit zbytek nemovitosti

Pokud investor zjistí, že ostatní nemají o jeho podíl zájem nebo na jeho odkup nemají prostředky, může jim buď pomoci s financováním (vyřízení úvěru) nebo tedy nabídne odkoupení jejich podílů za výhodnou cenu.

Společný prodej nemovitosti

Nechce-li ani jedna ze stran být v nevýhodě vzhledem k nabízené ceně, je řešením společný prodej a následné rozdělení peněz dle podílů. Investor často nabídne prodat svůj podíl za tržní cenu, ale za výkup ostatních podílů nabízí nižší cenu, aby maximalizoval svůj zisk.

Prodej v dražbě

Nemohou-li strany dojít k dohodě, situace je řešitelná žalobou k soudu na Zrušení a vyrovnání podílového spoluvlastnictví. Ta může sice trvat roky, ale je vykoupena často vyšším ziskem. K soudu mnohdy na konec ani nedojde, protože se v průběhu doby strany raději domluví.  Zabrání tak dalším finančním nákladům spojených se soudními výlohami a s právníky.

Finanční efekt koupě podílu

Následují 2 příklady, kde v prvním je ukázka hrubého výpočtu při investici do 100%ního podílu na nemovitosti a v tom druhé jde o koupi menšího podílu.

Příklad dražby celé nemovitosti

Uveďme si příklad. Nejzajímavější příležitostí pro mnoho lidí je nemovitost, která je dražena často v prvním kole, kde např. u bytu s odhadní cenou 2,1 mil. Kč, je vyvolávací cena 1,4 mil. Kč (⅔ = 66% odhadu). Pokud se na dražbě náhodou sejde jen pár zájemců, může se cena nemovitosti vyšplhat např. na 1,8 mil. Kč. Budu-li uvažovat, že byt prodám za 6 měsíců, kalkulace vypadá následovně:

Hrubá kalkulace

Prodejní cena: 2.100.000,- Kč

Pořizovací cena: 1.800.000,- Kč

Rozdíl 300.000,- Kč

Daň z nabytí 4% - 72.000,- Kč

Poplatky, fond oprav   - 30.000,- Kč

Prodej přes realitní kancelář -70.000,- Kč

Výsledný hrubý zisk 128.000,- Kč

Pozn: Co když bude potřeba nemovitost opravit, vystěhovat původního majitele, započítat úrok v případě financování bankou nebo investorem? Půjčíte-li si např. od kamaráda 2 mil. Kč za 8% p.a. na 6 měsíců, zaplatíte mu navíc úrok 80 tis. Kč.

Výpočet úroku (2 mil. x 0,8 %) / 2 = 160.000 / 2 = 80.000 protože jde o polovinu roku.

V tomto případě, je potenciální výnos na hraně v poměru k míře rizika, kterou při nákupu v dražbě investor podstupuje.

Příklad nákupu podílu v dražbě

Vezměme v úvahu stejnou nemovitost z prvního příkladu, ovšem dražena je jen ½ bytu. Odhadní cena této poloviny bude 1.050.000,- Kč a lze předpokládat, že si za ⅔ této ceny podíl nikdo nekoupí. V druhém kolem dražby je vyvolávací cena 50% z odhadu a ve 3. kole dokonce 40% z odhadu. Pokud tedy investor získá nemovitost ve 3. kole, zaplatí za tuto polovinu celkem 420.000,- Kč.

V nejhorším případě by mohlo dojít až k soudnímu sporu a finálnímu prodeji v dražbě třeba pod tržní cenou za 1,9 mil. Kč. Kdyby celý případ trval 2 roky, bude finanční kalkulace připadající na váš podíl následující:

Hrubá kalkulace (na ½)

Prodejní cena: 850.000,- Kč

Pořizovací cena: 420.000,- Kč

Rozdíl 430.000,- Kč

Daň z nabytí 4% - 16.800,- Kč

Poplatky, fond oprav   - 60.000,- Kč

Prodej dražbou (odhad) - 20.000,- Kč

Náklady na právníky (odhad) - 40.000,- Kč

Výsledný hrubý zisk 293.200,- Kč

Krása celého případu je navíc v tom, že po celou dobu máte investováno ne 1,8 mil. Kč, ale něco málo přes 400 tis. Kč.

Závěr

Upozorňuji, že na papíře se tyto věci popisují a kalkulují velice snadno. Ve skutečnosti může být celá transakce časově a často velmi psychicky náročná. V žádném případě to není způsob, jak investovat veškeré svoje investiční prostředky a začátečníkům bych doporučil takovou investici dobře zvážit.

Nicméně je tento způsob investic vhodný pro ty, kdo si mohou na výnos dovolit čekat. Tedy mají “dlouhé peníze” a nemusí je vracet investorům za vysoké úroky v řádu měsíců.

Berte prosím tento článek jako tip na diverzifikaci svých investic!