Poskytování krátkodobého ubytování přes platformy typu Airbnb nebo Booking.com je stále více populárnější. Bohužel jsem zjistil, že právní a daňové povědomí vlastníků nemovitostí o jejich povinnostech je často nedostatečné. Dnes se podíváme na to, jak je to v případě takového ubytování s živnostenským oprávněním, zda je nutné odvádět z takového příjmu daně, je-li nutné hlásit ubytování cizinců. V článku najdete informace o tom, zda má vlastník povinnost odvádět rekreační a lázeňské poplatky, zda spadá do hlášení o elektronické evidenci tržeb (EET) a v neposlední řadě jak je to s DPH.

Právní statut

V případě krátkodobého ubytování přes Airbnb nebo Booking.com se jedná o ubytovací službu. Jde o případy, kdy hostitel v rámci ubytování zajišťuje i úklid, výměnu povlečení, případně stravování a podobně. Nejedná se tedy o klasický pronájem.

Navíc již při registraci uvedené internetové platformy uvádějí, že jsou pouze zprostředkovateli a smluvní vztah vzniká mezi hostem a ubytovatelem. Navíc ubytovatel potvrzuje, že bude platit všechny zákonné daně a poplatky a zajistí si potřebná oprávnění.

Živnostenské oprávnění

V případě ubytovacích služeb jde o příjmy z podnikání. Podléhají tedy dani z příjmů i odvodům na sociální a zdravotní pojištění, stejně jako všechny ostatní příjmy z podnikání, a je třeba mít na ně živnostenské oprávnění. Podnikatel je povinen se v tomto případě nahlásit na živnostenský úřad ještě před zahájením podnikání, tedy než začnete pravidelně ubytovávat hosty. Jde o volnou živnost - ubytovací služby.

Hlášení cizinců

Dne 15.srpna 2017 nabyl účinnosti zákon č. 222/2017, kterým se mění zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky (Zákon 326/1999 sb. k 1.8.2018 ke stažení). Pro účely tohoto článku přicházejí v úvahu zejména §99 - §103, které se týkají povinností ubytovatelů.

Důležité je, že ubytováním se dle zákona rozumí jakýkoliv smluvní vztah založený smlouvou o ubytování, nájemní smlouvou nebo podnájemní smlouvou. Ubytovatelem je pak každý, kdo poskytuje ubytování za úhradu nebo ubytovává více než 5 cizinců (výjimkou jsou osoby blízké).

Domovní kniha

Zákon také ukládá vést evidenci ubytovaných cizinců v tzv. Domovní knize. Kniha musí být pro případ kontroly ze strany Policie vedena písemně. Nemusí se jednat o skutečnou “knihu”, ale může to být i soubor listinných dokumentů, např. chronologicky řazené dokumenty s údaji v rozsahu registračního formuláře s datem příjezdu a odjezdu. Zápisy ovšem musí být prováděny v aktuálním čase, pravidelně, přehledně a srozumitelně.

POZOR: Tuto knihu je pronajímatel povinen uchovávat po dobu 6ti let od posledního záznamu.

Oznámit ubytování cizinců je nutné do 3 pracovních dnů od dne ubytování. Lze tak učinit několika způsoby:

• • předložením přihlašovacího tiskopisu

• • předložením listinného dokumentu který obsahuje údaje v rozsahu údajů v přihlašovacím tiskopisu (cestovní doklad, průkaz o povolení k pobytu, potvrzení o přechodném pobytu na území, pobytovou kartu rodinného příslušníka občana Evropské unie, průkaz o povolení k pobytu pro cizince nebo průkaz o povolení k trvalému pobytu)

• prostřednictvím dálkového přístupu vyplněním elektronického formuláře (tuto variantu i doporučuji)

Policie také vyžaduje, aby byl formulář podepsán. Je tedy nutné dodat originál nebo podepsaný elektronickým podpisem, který si nejprve musíte zařídit.

Identifikátor ubytovacího zařízení

Ubytovatel by si měl požádat o tzv. IDUB (identifikátor ubytovacího zařízení) a následně může provádět hlášení cizinců Policii přes internetovou aplikaci “Ubyport”.

Odkaz na aplikaci Ubyport naleznete zde….

Odkaz na registraci ubytovacího zařízení naleznete zde…

Evidované osobní údaje a GDPR

Do domovní knihy je ze zákona nutné uvádět: jméno a příjmení ubytovaného cizince, den, měsíc a rok narození, státní občanství, číslo cestovního dokladu, počátek a konec ubytování.

Na stránkách Úřadu pro ochranu osobních údajů jsem našel vyjádření, že: Postupuje-li ubytovatel v souladu s ustanoveními výše zmiňovaného zákona, provádí zpracování osobních údajů stanovené zvláštním zákonem, pro které není třeba souhlasu subjektu údajů a které nepodléhá oznamovací povinnosti podle § 16 zákona o ochraně osobních údajů.

Rekreační a lázeňské poplatky

Výběr těchto poplatků upravuje Zákon č. 565/1990 Sb. o místních poplatcích, který v §3 specifikuje pravidla a povinnosti pro jejich evidenci a odvody.

Jak již vyplývá z názvu, platí se rekreační a lázeňské poplatky v případě, že ubytujete hosty, kteří přijeli na rekreaci, dovolenou nebo za lázeňskými procedurami. Pokud se jedná o služební cestu, nejsou poplatky odváděny. Že jde o služební cestu se nejčastěji dokládá podepsaným prohlášením ubytovaného.

Výjimku mají také:

- osoby do 18 let věku a pak lidé starší 70 let

- osoby nevidomé, bezmocné a osoby s těžkým zdravotním postižením, které jsou držiteli průkazu ZTP/P a jejich průvodci

- vojáci v základní službě

- osoby, kterým byly přiznány přídavky na děti

Výši poplatků stanovuje obec veřejnou vyhláškou a jejich výši je nejlépe ověřit přímo na obecním nebo městském úřadě případně na magistrátu. Poplatek se pohybuje obvykle kolem 15,- Kč na osobu/den a odpovědnou osobou za evidenci a platbu poplatků je pronajímatel. Poplatek se platí za každý i započatý den ubytování, kromě dne příjezdu.

Navštivte tedy místně příslušný úřad, registrujte se zde k odvodu poplatků (Ohlášení k poplatkové povinnosti) a zjistěte si potřebné údaje: výši poplatků, číslo účtu, variabilní symbol pro platby (bude vám přidělen po registraci) a také lhůtu pro jejich odvod. Hlášení by mělo být podáno nejpozději do 15. dne následujícího měsíce.

POZOR: Různé obce nebo městské části mohou mít jiné termíny i trochu jiná pravidla. Proto si pečlivě veďte agendu, máte-li více nemovitostí na různých místech.

Pro příklad se můžete podívat na vzorové formuláře MČ Praha 7 k Hlášení poplatkové povinnosti a také na formulář k Hlášení místního poplatku.

Pokud se k poplatku nepřihlásíte, znamená to porušení zákona a sankce se určují dle zákona o výběru daní a poplatků, které mohou být až do výše 500.000 Kč.

Evidenční kniha

Ubytovatel je i v tomto případě povinen vést v písemné podobě evidenční knihu, do které zapisuje dobu ubytování, účel pobytu, jméno, příjmení, adresu místa trvalého pobytu nebo místa trvalého bydliště v zahraničí a číslo občanského průkazu nebo cestovního dokladu fyzické osoby, které ubytování poskytl.

Zápisy musí být vedeny přehledně a srozumitelně, musí být uspořádány postupně z časového hlediska. Evidenční knihu ubytovatel uchovává po dobu 6 let od provedení posledního zápisu.

Daň z příjmu

Pokud nabízíte svoji nemovitost k ubytování dlouhodobě například na internetu prostřednictvím Airbnb nebo Booking.com, bude na vás nahlíženo jako na podnikatele a příjmy z této činnosti budou podléhat dani z příjmů fyzických osob jako příjmy ze samostatné činnosti. Výjimkou by dle mého názoru byl případ, kdy byste ubytování nabízeli jen výjimečně a to maximálně několikrát do roka na pár dnů.

DPH - daň z přidané hodnoty

Tržby za ubytování se započítávají do tzv. zákonného obratu pro povinnou registraci DPH. Pokud tedy ubytovatel na tržbách za ubytování přesáhne během roku tržby 1 milion korun, musí se zaregistrovat jako plátce DPH.

EET - elektronická evidence tržeb

Poskytuje-li ubytovatel ubytovací služby a přijímá peníze v hotovosti, měl by řešit oznamovací povinnost na elektronickou evidenci tržeb. Většinou slyším názor, že toto hlášení provádí za ubytovatele již zmiňovaná platforma. Bohužel pravda je taková, že ten kdo jednou začne nabízet ubytování, udělá “občas” i výjimku. Ubytuje hosty, kteří si jej najdou přes Google, přes vlastní stránky ubytovacího zařízení nebo na doporučení. V tu chvíli je ale jeho povinností takovýto příjem hlásit.

Jak asi víte, povinnost evidence k EET pro platby kartou byla ukončena 28. 2. 2018. Jednalo se o logický krok, protože tyto platby jsou evidovány nejen bankami, ale také společnostmi, které tyto operace zprostředkovávají.

Závěr

Pokud tedy ubytováváte hosty ve svých nebo pronajatých nemovitostech, myslete na všechny zákonné povinnosti. Finanční úřady dnes hledají cesty jak získat data o všech pronajímatelích a o množství “prodaných” lůžek, aby mohly i zpětně vymáhat poplatky a bohužel navíc i pokuty.