Na co pamatovat, než se podepíše darovací smlouva na nemovitost

Znáte případy, kdy byla podepsána darovací smlouva na nemovitost, došlo k jejímu převodu a časem toho začala některá ze zúčastněných stran litovat? Ne vždy je tomu tak, že musí litovat jen dárce. Někdy se přihodí, že lituje i obdarovaný. Jak se v takovém případě zachovat? Může dárce nemovitosti požadovat svůj dar zpět a může se v tomto případě obdarovaný nějak bránit? Dnes bych vás rád seznámil se dvěma příběhy, které by vám mohly do budoucna sloužit jako návod… Návod k tomu, na co si dát pozor a jaká rizika zvážit, ať stojíte na té či oné straně. Vše totiž většinou řešíme v době, kdy vše vypadá růžově a budoucí problémy nikdo neočekává.

Darovat někomu nemovitost se může zdát jako zbytečný krok. Proč dětem darovat nemovitost za života, když ji vlastně po mně zdědí? Důvodů může být hned několik. Někdo chce mít vypořádaný majetek za života právě proto, aby se děti po jeho smrti kvůli majetku nerozhádaly. Má-li někdo více nemovitostí, může tímto způsobem konkrétně určit co komu připadne. Jiní zase darováním nemovitosti předcházejí tomu, aby v dědictví připadl majetek dětem z předchozího manželství, dětem, které se “nepovedly”, apod. Navíc je při darování nemovitosti v přímé linii nulová daňová zátěž.

Celý článek ke stažení ve formátu PDF zde...

Jenže co když…? Dary dáváme většinou v momentě, kdy je vše krásné, s obdarovaným máme dobré vztahy a chápeme navzájem své potřeby. Rodiče darují dětem svůj dům, ve kterém bydlí a je logické že očekávají, že se o ně děti budou hezky ve stáří starat. Ti prozíravější si v dané nemovitostí zřídí věcné břemeno doživotního užívání, aby je děti nemohly z nemovitosti nedobrovolně vystrnadit během života. Bohužel se vztahy v rodině časem mění a v určitých situacích začne některá strana svého kroku litovat. Pojďme se podívat na 2 zcela odlišné příběhy, které spojuje společné téma - darovací smlouva na nemovitost.

Příběh první - zadlužený obdarovaný

V prvním případě se stalo to, že se rodiče rozhodli obdarovat své dvě děti určitým majetkem. Jednomu ze synů tak darovali byt, který před lety koupili jako investici. Bohužel cca 6 měsíců poté, co byla na katastr podána darovací smlouva, přišla první obsílka od exekutora. Na nemovitost “skočily” 2 exekuce. Syn žije roky v zahraničí a z neznámého důvodu (nevíme zda věděl či nevěděl) neupozornil rodiče na to, že kdysi měl problém jako ručitel u úvěru svého známého. Dluhy nebyly nikdy splaceny a exekutor bude nyní vymáhat peníze po obdarovaném.

Kauza se zatím řeší, ale vypadá to, že dluhy budou tak vysoké, že bude nutné nemovitost prodat. Hovoříme zde o bytě za více jak 1,5 mil. Kč, na kterém nyní váznou dluhy dost možná ve stejné výši.

Rada: Než někomu nemovitost darujete zjistěte si, zda není zadlužený. V tento moment je asi téměř nemožné uvedený případ řešit jinak. Nelze si v uvedeném případě dar jen tak rozmyslet a vzít zpět.

Příběh druhý - dárce chce nemovitost zpět

Druhý příběh mi přišel od čtenářky našeho blogu. V tomto případě šlo o dar, který si ale dárce po čase rozmyslel a chtěl jej zpět. Otázka zní, jak se může obdarovaná bránit a zda lze z dané patové situace nějak uniknout. I když je to případ pro právníka a ne pro laika, diskutoval jsem s odborníky možná řešení.

Popis situace:

Před lety jsem dostala darem dům. Každý z rodičů mi daroval 1/2 domu. U podpisu darovací smlouvy maminka odmítla věcné břemeno. Za krátkou dobu tatínek zemřel a maminka chtěla dům vrátit. Chtěla ho prodat, aby získala peníze pro mého bratra. Bratr byl několikrát ve výkonu trestu a nyní je u mé matky “na návštěvě”. Dům jsem nevrátila. Nabídla jsem ji opět břemeno, ale chtěla se soudit a břemeno odmítla. Nyní mám již po soudu a odvolacím soudu. Vždy v můj prospěch.

Myslím že já, jako obdarovaná, nemám vůbec žádná práva. Chtěla jsem mít po letech nervů a stresů klid, dům prodat a odejít. Bohužel nemohu. Nemohu matku vystěhovat, protože by to bylo v rozporu s dobrými mravy apod. Nemohu nic.

Matka neplatí za energie. Je to život neustále ve stresu, obavy z exekutorů, strach. Lze něco dělat?

Co může majitelka dělat

Dle mého názoru je vlastníkem nemovitosti jednoznačně obdarovaná a tak může s nemovitostí nakládat “dle libosti”. Matka se předpokládám snažila získat darovanou nemovitost zpět pro tzv. nevděk. Tuto možnost spolu s důvodem nouze dárce poskytuje Občanský zákoník viz dále. Samostatnou kapitolou je bratr, který k nemovitosti nemá žádný nájemní ani vlastnický vztah a bylo by tedy možné jej vystěhovat (i exekučně). Samozřejmě snaha o vystěhování matky by mohla narážet na “dobré mravy”. Z textu nicméně vyplývá, že toto není cílem pisatelky.

Domnívám se, že možnosti jsou 2. První variantou je danou situaci trpět a minimalizovat škody. Určitě je možné požadovat po matce i bratrovi, aby se finančně podíleli na provozu nemovitosti - energie, voda atd. Tato varianta bude ale psychicky vysilující a v závislosti na věku matky to může trvat i desítky let.

Druhou variantou je nemovitost prodat. I s těmito osobami a třeba i za nižší cenu. Pokud totiž bude nemovitost prodána, může si nový majitel sjednat v nemovitosti pořádek. Obyvatelé pravděpodobně nemají nájemní smlouvy a ani žádný nárok zde bydlet. Věcné břemeno matka odmítla a případné další právní nároky na nájem/bydlení vznikají až po mnoha letech (3 nebo 10 let). V případě prodeje by také nemělo jít o vzepření se dobrým mravům, protože dcera prodala svoji nemovitost, na což má právo.

Darování nemovitosti a odvolání daru

Darování jako takové, řeší nový Občanský zákoník (NOZ) v §2055 - §2078. U nemovitostí si pamatujte, že darovací smlouva musí být písemná, protože je vlastnictví nemovitostí registrováno ve veřejném seznamu, tj. na Katastru nemovitostí.

Pro případ, že si dárce rozmyslí svůj čin a požaduje vrácení daru, má k tomu vlastně jen 2 důvody. Zákon buď hovoří o Odvolání daru z důvodu nouze nebo pro tzv. nevděk. Ze zákona jsem vybral asi ty nejdůležitější paragrafy.

Odvolání daru pro nouzi

§ 2068

(1) Upadne-li dárce po darování do takové nouze, že nemá ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen, může dar odvolat a požadovat po obdarovaném, aby mu dar vydal zpět nebo zaplatil jeho obvyklou cenu, nanejvýš však v tom rozsahu, v jakém se dárci nedostává prostředků k uvedené výživě. Obdarovaný se může této povinnosti zprostit poskytováním toho, co je k této výživě potřeba.

(2) Obdarovaný nemá povinnost podle odstavce 1, je-li sám v obdobné nouzi jako dárce.

Odvolání daru pro nevděk

§ 2072

(1) Ublížil-li obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně porušil dobré mravy, může dárce, neprominul-li to obdarovanému, od darovací smlouvy pro jeho nevděk odstoupit. Byl-li dar již odevzdán, má dárce právo požadovat vydání celého daru, a není-li to možné, zaplacení jeho obvyklé ceny.

(2) Odůvodňují-li to okolnosti, považuje se za nevděk vůči dárci také zjevné porušení dobrých mravů vůči osobě obdarovanému blízké.

V těchto případech, jak jsem se dozvěděl, je velice komplikované prokázat nevděk v takové míře, aby to vedlo až ke vrácení daru. Musí jít skutečně o fyzické napadání, výhrůžky, obtěžování apod. O tom je dobré se vždy poradit s právníkem.

Poučení z příběhů

Jak je z našich příběhů zřejmé, nemusí přinášet darování nemovitosti jen radosti. Z prvního příběhu je poučení snadné. Ověřte si, komu nemovitost darujete, aby o ni obratem nepřišel. Pak je asi lepší si nemovitost nechat.

V druhém příběhu je to horší. Známe příběh jedné strany a neznáme detaily. Lidské vztahy jsou komplikované a v rámci rodiny bývají přenice často horší než mezi známými. Přeci jen se tam mísí potřeby a přání každého člověka s tím, že rodiče ani sourozence si nevybíráme. Život může každému z nás připravit mnoho překvapení a v různých životních situacích jednáme různě, někdy zkratkovitě.

Co bych za sebe doporučil? Když darovat, tak s rozmyslem. Chci-li někoho obdarovat nezištně, musím počítat s tím, že s darem naloží dle svého. Proto v případě nemovitostí a rodiny, je za mě věcné břemeno užívání jednoznačně nejlepší volba. Obdarovaný nemůže (nebo velmi komplikovaně či omezeně) nemovitost prodat, zastavit, zadlužit. Každý věřitel totiž věcné břemeno užívání vidí v Katastru nemovitostí a tak ví, že dokud budete na živu, máte v nemovitosti právo bydlet.

V žádném případě to ale neznamená, že někoho obdarovat není dobré řešení - spíše naopak.

Sdílejte článek na sociálních sítích
 
 
  

22 Reakce

  1. Bylo by vhodné článek doplnit o daňové záležitosti. Málokdo ví, jaké se odvádí daně při prodeji darované nemovitosti do 5 let od nabytí. Že se vychází ze znaleckého posudku s "vyhláškovými" cenami, které jsou většinou výrazně nižší než ceny tržní. Obdarovaný pak hradí daň z příjmu ve výši 15% z rozdílu mezi prodejní cenou a tzv. vyhláškovou cenou nemovitosti. U domů se pak může jednat i o statisíce...
  2. Musí být podpisy darovací smlouvy z roku2013 úředně ověřené děkuji
    • Pavel Tomek
      Dobrý den, Ladislave. Pokud se bavíme o darovací smlouvě k nemovitosti, tak by určitě ověřená být měla, protože jinak Vám ji katastr nemovitostí nepřijme. Spíš se divím, že jste ji (jak chápu z dotazu), ještě na Katastr nepodal. POZOR na to. Pokud by tam skočila exekuce a část nemovitosti by třeba byla prodána v dražbě, už by vám ji katastr ani nevzal. Mám takový případ z nedávné praxe u mého kolegy. Pán si koupil garáž od 3 spoluvlastníků a nedal smlouvy na katastr (před 15 lety). Jeden ze spoluvlastníků umřel a kolega poté koupil v rámci dědictví 1/3 v dražbě. Když kontaktoval zbylé spolumajitelky, tak mu řekly, že garáž není jejich, že ji kdysi prodaly. Jenže smlouva co není na katastru, jako by nebyla. Nakonec pán "utřel" nos a kolega si koupil 2/3 od 2 spoluvlastnic. Jestli ty dotyčné osoby vrátily původně přijaté peníze tomu dotyčnému už nevím, ale garáž nakonec nemá.
      • Když přepišu byt na dceru s věcným břemenem a budu nemocná, že budu muset jít trvale do ústavu bude moct dcera prodat ten byt.Děkuji
        • Pavel Tomek
          Dobrý den, věcné břemeno se zruší automaticky smrtí toho, v jehož prospěch je dáno nebo pak dohodou, stejně jako vzniklo. Tzn. pokud budete nucen jít do ústavu, podepíšete s dcerou dohodu o zrušení věcného břemene. Ta se podá na Katastr a břemeno bude odstraněno. Pak se byt prodává standardní cestou. Hezký den. Pavel Tomek
  3. Dobrý den můžu darovat svou polovinu rodinného domu, kterou mám zapsánu na katastru nemovitostí ,svému nezletilému synovi,když ještě splácím na nemovitost hypotéku? Splacenou mám asi 30% část anuity.Nebo je možnost darování pro případ smrti, nebo písemně sepsat závěť ve prospěch nezletilého syna u notáře? Schválí mi tento postup banka? Z předchozího manželství mám ještě dvě děti,ale svou 50% část nemovitosti-rodinného domu, bych chtěl odkázat svému synovi,který se mnou žije.Samozřejmně i s dotatkem -nebo břemenem...na vlastní dožití v této nemovitosti..... děkuji LK
    • Pavel Tomek
      Dobrý den, toto je spíše dotaz na notáře, ale vydědit děti není tak snadné. Lze to jedině ze zcela závažných důvodů (trestný čin vůči Vaší osobě apod.) a vím, že pokud se proti tomu děti po Vaší smrti odvolají, často soud vyhrají. Nicméně převod na nezletilého syna se musí řešit s bankou. Nevím, jak dlouho již hypotéku máte, ale nově si banky do Katastru dávají třeba i zákaz zcizení (převodu) apod. Tzn. kontaktujte banku, kde máte hypotéku a zeptejte se jich, zda by Vám takový převod povolili. Bohužel se obávám, že na to na 99% banka nepřistoupí. Co se týká závěti, tak pokud vím stále platí, že není možné vydědit potomky. V případě, že se s Vámi něco stane, mají nárok na dědictví všechny 3 děti stejně. Zde to celé ta hypotéka komplikuje :-(
    • Dobrý den, v roce 2014 jsem od rodičů dostala darem byt. Otec již nežije, ale byt bych nyní ráda darovala zpět matce. Chci to jako nový dar a ne vrácení daru. Lze takto znovu byt darovat? Nebo by se tím vždy porušila původní darovací smlouva, když budu byt darovat původnímu dárci? Děkuji.
      • Pavel Tomek
        Dobrý den, dle mého názoru si můžete s vlastním bytem dělat "co chcete". Tzn. že jej klidně můžete věnovat své mamince zpět. Půjde tedy o nový dar v přímé linii, který bude osvobozen i od daní. Dokonce píšete, že jste byt dostala od rodičů, ale nyní již žije jen maminka. Takže původní dárci byli také jiní (SJM = manželé)... Takto alespoň můj názor "neprávníka" :-) Pavel T.
      • Dobrý den. Můj 82 letý otec daroval nemovitost svému pravnukovi. Chtěl bych se zeptat, jestli lze toto,, stařecké"jednaní nějakým způsobem napadnout.
        • Pavel Tomek
          Dobrý den, toto je dotaz spíše na právníka. Asi bude záležet na tom, v jaké "psychické stavu" je otec. Je-li svéprávný, může o svém majetku rozhodnout jak chce. Vím ovšem, že pokud by (mám pocit do 3 let) zemřel, lze určitým způsobem tento dar napadnout a snažit se jej "vtáhnout" do dědictví. Asi nepoužívám správnou terminologii, ale právník už bude vědět. Lze totiž tvrdit, že šlo o vydědění a budete-li zákonný dědic (což jste), soud by Vám měl vyhovět. Kamarádovi se podobný případ stal, bohužel on byl ten, kdo musel vyplácet bratra alkoholika, když se jejich otec za života rozhodl dát pozemek jen jednomu z nich, ale asi za rok zemřel. Pavel T.
  4. Dobrý den. Když mí rodiče za života darovali rodinný dům vnoučatům, přišli jejich děti o dědictví tohoto domu?
    • Pavel Tomek
      Dobrý den, děti o nic nepřišly. Tedy relativně. Dědictví se stanovuje v okamžiku úmrtí a pokud někdo něco daruje za života, může si s majetkem nakládat dle svého uvážení. Pokud by to byl pokus o vydědění, lze napadnout u soudu v případě smrti v určité době po úmrtí. Tuším cca 3 roky. Pavel T.
      • Dobrý den, žijí s přítelem 28 let. 15 let žije u mě v mém bytě. Nejsme manželé. Vždy jsem mu pimahala se starou matkou i na jeho chatě. Tu jsme spolu celou předělali, ale je jeho. Přítel má dospělou dceru, která nedělá nic. Přítel se rozhodl, že mi daruje kus pozemku, louky, který vlastní. Chce se mi prý odvdecit za to, že jsem mu pomáhala a starala se. Jenže jeho dcera s tím nesouhlasí a tak si myslím, že mi dar nakonec budou chtít sebrat. Je nějaká obrana už v darovací smlouvě? Děkuji
        • Pavel Tomek
          Dobrý den, největší riziko je v případě úmrtí přítele do 3 let od daru. Pak by mohli napadnou dědicové tento dar, že šlo o pokus o "vydědění". Ať Vám pozemek prodá. Klidně pod cenou, ale kupní smlouva nelze de facto zpochybnit i v případě úmrtí. Pavel T.
  5. Dobrý den, prosím o radu: v roce 2018 jsem dostala darem byt- kdy mohu tento darovat svému dítěti? Děkuji.
    • Pavel Tomek
      Dobrý den, podle mě nic nebrání tomu darovat byt okamžitě. Zde nejsou žádné podmínky. Nebo se ptáte na daňové hledisko? Pavel T.
  6. Před léty, při mém rozvodu jsem byla nucena předčasně darovat mé dceři polovinu našeho domu. Býv. manžel chtěl dům prodat a můj zeť, který tam bydlel s naší dcerou trval na tom, aby dům byl napsán na dceru - jeho manželku. Odmítal do té doby dům udržovat, dokud tak neučiním. Odešla jsem tedy do podnájmu, kde jsem žila dodnes. Aby se dům nemusel prodat, ale aby zůstal majetkem naší rodiny. V domě nyní bydlí pouze moje dcera s manželem. Jejich děti tam jezdí jen na návštěvu. Dcera na víkendy - má tam také svůj pokoj a syn bydlí v cizině. Jezdí tak 2x do roka na pár dní. Ani jeden z dětí tam nechce bydlet nastálo. Stala se mi ale velmi zlá a nečekaná věc. Vzhledem ke změně zákona na dobu neurčitou jsem dostala z mého nájmu výpověď. Právě v té době, kdy jsem byla psychicky na dně, přišla mi moje dcera oznámit, že "domů" nemůžu, protože tam chce být jen ona sama s manželem. Byla jsem zoufalá. O změně zákona jsem netušila, ani že nový majitel dům prodá a mne bude chtít vystěhovat. Pokusila jsem se s dcerou domluvit, ale naprosto bezvýsledně. Byla vzteklá a když jsem odmítla nabídku odstěhovat se někam daleko na vesnici, celá rodina mne úplně "odstřihla". Dosud se snažím najít vhodný pronájem, ale bezvýsledně. Požádala jsem tedy o soudní vrácení mého daru. Jakoukoli formou, abych měla zajištěné klidné bydlení. Mám dotaz: Jaká asi může být úspěšnost mé žádosti u soudu?
    • Pavel Tomek
      Dobrý den, to je spíše dotaz na právníka a ten, kdo za Vás žalobu podával by to měl vědět lépe než já. V každém případě je možné asi zkusit vzít dar zpět pro nevděk nebo z důvodu osobní finanční nouze. Ale tam to vždy bude o dokazování, o to jak je to dlouho... Minimálně o tom po té žalobě začne dcera přemýšlet, tak to nevzdávejte. V těchto případech darů rodiče vs děti vždy doporučuji nechat si tam věcné břemeno dožití, aby Vás děti vyhodit nemohly. Držím palce. Pavel T.
  7. D o d a t e k : Dům je o dvou bytových jednotkách. V přízemí mám ještě svůj nábytek.
  8. Dobrý den, prosím o radu. V době kdy jsem byla nezletilá (13 let) byla moje sestra (v té době 18 let) obdarovaná ze strany mého otce rodinným domem (z důvodu špatné finanční situace otce). Nedošlo ani k dohodě o vyrovnání mezi sourozenci. Celou dobu jsem žila v naději, že v domě budeme jednou spolu a dům si rozdělíme na půl. Teď po dvaceti letech, kdy se potřebuji s mojí rodinou usadit, mi byl můj nárok ze strany sestry odepřen s tím, že je vlastníkem ona a má v plánu naložit s rodinným domem jako s penzionem. Neprojevila ani dobrou vůli tím, že by mi poměrnou část vyplatila. Otec který jí dům daroval, byl bohužel před lety zbaven svéprávnosti. Je nějaká cesta jak darovací smlouvu napadnout, vzhledem k tomu, že jsem byla v té době nezletilá a sestra mi odmítá uznat nárok i na poměrnou část domu. Lze darovací smlouvu i napadnout třeba v rámci dědického řízení? Děkuji za radu
    • Pavel Tomek
      Dobrý den, tohle je už fakt dotaz spíše na právníka. Nicméně se domnívám, že šance moc není. Vydědění v rámci dědictví lze myslím napadnout tak asi do 2 let. Navíc Vás mohl domem také obdarovat, kdyby chtěl, i když jste byla nezletilá. Byla byste vlastník, jen byste měla opatrovníka do 18 let a případné nakládání s majetkem by schvaloval soud. V 18 byste se pak již o vše starala sama. Tím, že se tak nestalo, tak to asi tatínek "vymyslel" jinak. Zkrátka se rozhodl dát vše jí a basta :-( Nebo pokud to chtěl udělat jinak a polovinu jste měla získat časem, muselo by to být právě zaneseno v dokumentech na Katastru. Je mi líto, ale moc šancí nevidím. Pavel T.

Napište komentář

Menu
ADOL
Přihlášení