Co to vlastně je cenová mapa, k čemu slouží a jaké informace v ní najdete? Určitě jste takové mapy již zaznamenali v médiích, kdy jejich pomocí televize nebo noviny běžně vyobrazují ceny benzínu, růst cen nemovitostí či výši nájemného. Málokdo ale ví jak takové mapy vznikají a jaká mohou být rizika pokud se na ně příliš spoléháme.

Co jsou cenové mapy

Cenové mapy jsou ideální pro geograficky přehledné zobrazení cen nebo jejich vývoje v rámci sledovaného regionu, vybrané země či světadílu. Mohou ukazovat vývoj cen určitých komodit či surovin, zboží, služeb, cen nemovitostí atd. A právě cenové mapy nemovitostí jsou pro obor, kterému je věnován tento blog, docela důležitým pomocníkem.

Využití v praxi

Cenové mapy nemovitostí jsou postaveny na velkém objemu informací, který musí mít (měl by) její zpracovatel k dispozici. Aby byla cenová mapa co nejpřesnější a použitelná pro každodenní praxi, je potřeba velké množství takových dat (řádově desítky a stovky tisíc). V realitní branži se nejčastěji pracuje s tzv. transakčními a s nabídkovými cenami prodaných/ prodávaných nemovitostí.

V praxi mi pak cenová mapa pomůže určit cenu prodávané nebo poptávané nemovitosti na základě skutečných prodejů v daném regionu za určité časové období např. 6 měsíců (transakční ceny). Pracuje se s daty z Katastru nemovitostí. Jiné společnosti k určení ceny využívají  data z realitních portálů a pracují s nabídkovými cenami realitních kanceláří i soukromých nabídek (nabídkové ceny).

Jak vzniká cenová mapa

Získané ceny z trhu je nutné nejprve roztřídit a pak „očistit“. Pokud má mapa ukázat např. ceny bytu 2+1, musí se průměr počítat jen z bytů shodné kategorie a velikosti.  Samozřejmě 2 byty o stejné dispozici, ale jiné podlahové výměře, mohou mít jinou cenu za metr čtverečný.

Očištěním dat mám na mysli odstranění různých externalit, které se v datech objevují a ze statistického pohledu by mohly zkreslit výsledné ceny. Jedním z příkladů mohou být nemovitosti, které byly převáděny v rámci rodiny a cena byla extrémně snížena. Další externalitou mohou být nemovitosti, které jsou nabízeny v dražbě. Zde je vyvolávací cena často na 2/3 nebo ½ reálné ceny a zahrnutím těchto cen do výsledků by také docházelo k výraznému zkreslení.

Nepřesnosti cenových map

Často narážím na názor laiků, kteří se domnívají, že cenové mapy jsou triviální produkt. „Vždyť přeci stačí vzít všechny ceny nemovitostí z celé ČR, zapíchat špendlíky do mapy a pak udělat průměr cen v každém městě. A je to.“ To je veliký omyl.

Bohužel někdy právě komplikovanost produktu a přístup zpracovatele může vést i k zavádějícím údajům a nesmyslným výsledkům. Co tedy nejvíce ovlivňuje kvalitu cenových map?

Špatný přístup zpracovatele

Jedním z momentů, kdy mapy mohou vykazovat odchylky, je případ špatného očištění a zatřídění dat zpracovatelem. Např. jednoduchý přepočet dispozičně odlišných bytů na cenu za metr čtverečný bude zavádějící. Tj. stejně velké byty s různými dispozicemi a opačně různě velké byty ve stejné dispozici, musí být porovnávány speciálním způsobem.

Malý vzorek dat

Dalším problémem je také případ, kdy zpracovatel cenových map nemá dostatek dat např. v určitém regionu. Výsledek při určování ceny bytu v Praze bude přesnější, než odhad ceny bytu v malé obci v pohraničí. Za stejné období se v Praze prodají desítky/stovky bytů, ale v malé obci a jejím okolí jednotky. Z pár výsledků nelze odvodit přesné ceny.

Různorodost porovnávaných nemovitostí

Odchylku nebo chybu vykazují často i cenové mapy rodinných domů. O ceně bytu ve městě většinou rozhoduje lokalita, patro, dispozice a velikost. Vlastní stav bytu nebo bytového domu ovlivňuje cenu v řádu jednotek % (max. 10-15). U rodinného domu se stejnou výměrou zastavěné plochy, se může výsledná cena lišit i o více jak 50%. Obzvláště když budete porovnávat cenu novostavby s domem 50 let starým.

Různé využití nemovitosti

Zde narážím typicky na problematiku pozemků. Dva sousední pozemky o stejné výměře a stejném tvaru, mohou mít cenu rozdílnou o stovky procent. Ten dražší je například stavební parcela určena k výstavbě rodinného domu s cenou 1.000,- Kč /metr  a vedlejší pozemek je mokřad, přes který vede vysoké napětí a má cenu např. 20,- Kč/metr. U pozemků je tedy o to složitější zpracovat data tak, aby ukazovala reálné výsledky.

Příště se podíváme na to jak s mapami pracovat a které mapy jsou pro realitní praxi nejvhodnější.