Daně při prodeji darované nemovitosti

Většina z vás již asi četla nebo slyšela, že platí osvobození od platby daně z příjmu v případě darované nemovitost v přímé linii (otec, matka atd.). Jak je to ale v případě, že se rozhodnete obratem takovou nemovitost prodat?

Na mého kamaráda realitního makléře se obrátil klient, aby mu pomohl prodat darovanou nemovitost. Jedná se o byt, který daroval klientovi jeho otec před 3 měsíci a před měsícem umřel. Klient chce nyní byt prodat a řeší zda bude platit daně.

Zajímavé je, že odpověď je jednoduchá, ale zaměstnala 2 právníky, účetní, 3 pracovníky finančních úřadů. Myslím to tak, že všech těchto lidí jsme se průběžně 2 dny ptali, dostávali různé odpovědi, opět jsme je konfrontovali s odpověďmi ostatních a postupně jsme se dopracovávali ke správnému řešení.

Najděte správný paragraf

Celou kauzu na počátku komplikovala informace o úmrtí klientova otce. Většina dotazovaných se tak upínala k tomu, že v případě dědictví jsou v zákoně jiná pravidla než u darování. O dědictví v tomto případě nemůže být řeč, protože vše proběhlo na základě darovací smlouvy již o 2 měsíce dříve.

Rozhodující pro platbu daně z příjmu je “časový test”. Od placení daně z příjmu jste osvobozeni, pokud jste v nemovitosti 2 roky před jejím prodejem bydleli nebo jste ji minimálně 5 let vlastnili. Logicky u pozemků je to vždy časová lhůta 5 let.

Dar x Dědictví

V případě, že se rozhodnete prodat nemovitost, kterou jste zdědili, můžete do časového testu započítat dobu, po kterou vlastnil nemovitost zůstavitel. Tedy pokud vám tatínek odkázal byt/dům, který vlastnil 20 let a vy ji obratem prodáte, nebudete muset platit daň z příjmu. Stejně tak, pokud ji tatínek vlastnil například 1 rok před smrtí a bydlel v ní a následně v ní další rok bydlíte vy, obě lhůty se sčítají a i zde je časový test splněn.

Pokud ovšem nemovitost dostanete darem, začíná běžet časový test od začátku. Platí tedy základní pravidlo 2 roky bydlet nebo 5 let vlastnit. V našem případě tedy jednoznačně daňová povinnost vzniká.

Výpočet daně

Dalším zádrhelem byl výpočet daně. Nejdříve se nezávisle na sobě vyjadřovali všichni v tom smyslu, že daň se bude platit z prodejní ceny bytu tj. z 5 mil. Kč. Určitě se umíte vcítit do role klienta, kterému řeknete, že bude platit 15% z 5 mil. Kč… My jsme argumentovali podobností se spekulativním nákupem a prodejem, kde se platí daň z příjmu resp. z rozdílu ceny pořizovací a prodejní.

Nakonec jsme společně našli ty správné zákony a odpovídající paragrafy. V našem případě se stanoví znaleckým posudkem obvyklá cena bytu v době darování klientovi a základ daně se následně vypočítá jako rozdíl této ceny a ceny prodejní.

Protože od darování do prodeje uběhly asi 3 měsíce domnívám se, že odhadní cena bytu bude shodná nebo velice podobná současné tržní ceně a proto daň bude minimální.

Zákony

Příjem z prodeje se v tomto případě zdaní dle §10 odst 1, písm b) jako ostatní příjem dle Zákona o daních z příjmů.

Zároveň se v Daňovém přiznání uvede jako výdaj cena předmětné nemovitosti stanovená znaleckým posudkem k datu jejího darování, v souladu s ustanovením § 10 odst. 5 zákona 586/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů,  o daních z příjmů.

Závěrem

Největší tragédii celého naše konání spatřuji v tom, jak pracovnice finančního úřadu odbyly klienty odpověďmi typu: “To já nevím, to není tak častá věc.” nebo “Nejsme tu od toho, abychom radili. Zeptejte se daňového poradce.” Kamarád se ptal, jak ale rozhodnou v případě kontroly, když klient spadá do jejich správy. Prý “Až to přijde, tak se uvidí”...

Věřím tedy, že až někdy bude podobnou záležitost řešit, přijde vám naše snažení vhod….

Sdílejte článek na sociálních sítích
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

1 Reakce

  1. Základ daně lze ještě snížit dle §10 odst. 4 a 5 o náklady vynaložené v souvislosti se získanou nemovitostí v období mezi darováním a prodejem .

Menu
ADOL
Přihlášení