Video: Jak na developerské projekty a prodej bytů – Eliška Volánková – Elvo property

K dalšímu rozhovoru jsem pozval Elišku Volánkovou z Elvo property, která se zabývá již několik let developmentem. Kromě běžné realitní činnosti vyhledává převážně starší rodinné nebo bytové domy, které následně rekonstruuje a jednotlivé byty nabízím koncovým zájemcům. Jak najít vhodnou nemovitost, jak spočítat reálnou návratnost, jak takový developerský projekt připravit, zafinancovat a hlavně realizovat? To jsou otázky, které napadají mnoho investorů na realitním trhu a málokdo se s vámi o své zkušenosti podělí.

Jste-li vlastník bytového domu, máte volnou půdu (myšleno půdní prostor) nebo pozemek na výstavbu rodinných domů, i vy si přijdete na své. Elišky jsem se zeptal, jaké vlastně existují možnosti, jak spolu developer a vlastník mohou spolupracovat. Znám případy, kdy developer hledá vhodné nemovitosti, ale majitelé nechtějí prodat. A naopak majitelé vlastní nemovitost, ale nemají peníze na výstavbu/nástavbu a hlavně jim chybí zkušenosti. Varianta se zde nabízí a jak to funguje v praxi Eliška prozrazuje.

Jste-li realitní makléř, který by rád pro developera pracoval? Zeptal jsem se Elišky Volánkové na to, v čem vidí přínos realitních makléřů. Jak může odborník znalý lokality pomoci s přípravou projektu, ale i s prodejem. Jaké jsou hlavní přínosy makléřů a jaké je nejslabší místo spolupráce? Je prodej starších rodinných domů a bytů, které makléři běžně realizují stejný, jako je prodej developerského projektu? V čem je to jiné a na co se často zapomíná?

Pokud Vás toto téma zajímá, podívejte se na nové video nebo si jej pusťte na cestách třeba jako Podcast.

Přehrajte si celé video na youtube...

ADOL Odběr videí Youtube

Poslechněte si rozhovor formou podcastu nebo stahujte jako mp3 ...

 

Co se ve videu dále dozvíte a zhruba v jakém čase:

00:20 Představení Elišky Volánkové, když zdědíte firmu

02:30 Od roku 2009 jsem spolupracovala s developerem a čerpala zkušenosti

03:50 Člověk vidí až tu poslední fázi, ale příprava a výstavba projektu je rozdílná

04:30 Při developerské činnosti se soustředíme výhradně na byty

04:50 Kde hledat zajímavé investiční příležitosti pro development

05:20 2 projekty jsme našli přímo na realitním portálu díky dlouhodobému sledování

06:15 Investiční nemovitosti musíte odhadnout podle potenciálu, ne podle skutečného stavu

07:40 Praxe realitního makléře mě naučila, co zájemci o nemovitosti chtějí

09:00 Rozhoduji se pocitově a přemýšlím, zda bych tam chtěla bydlet sama

10:00 Už před první prohlídkou si ověřuji nabídku bytů v okolí

10:50 Baví mě vymýšlet a hledat cestu, co se z dané nemovitosti dá „dostat“

13:05 Než nemovitost koupím, obejdu všechny sousedy s mými plány

13:35 Konstrukční společnost mi v první fázi velmi nahrubo udělá rozpočet a přičtu 20-30% rezervu

15:00 Sousedům ukazuji třeba skici mých plánů, které mi projektant udělá za pár tisíc

16:05 Sousedé se bojí hluku, prachu, zastínění své nemovitosti

17:15 Papírově nelze mít často vždy vše v pořádku

18:09 Co mohu vše prověřit u bytového domu před koupí, když jsou v domě např. nájemníci?

19:05 Nemovitosti často kupuji s nájemníky a nájemní smlouvy je nutné ukončit

19:45 Ukončování smluv s regulovaným nájemným je často nepříjemné, ale nabízím jim odkup bytu za zlomkovou cenu

21:15 Někdy je nutné si na takové byty počkat, pomoci lidem se stěhováním

 

22:25 Jak se shání peníze na financování developerských projektů?

23:25 Je možná spolupráce developera a vlastníka nemovitosti, když vlastník nemá na výstavbu a developer nemá na nákup nemovitosti

24:20 Je nutné požádat o Územně plánovací informaci (ÚPI) abych věděla, co lze kde stavět

25:30 Obce často řeší zastavěnost pozemku, výšku domu, typ stavby, ale také minimální velikost pozemku

26:25 Územní plán vypadá dobře, ale přesto dle ÚPI není možné stavět

28:10 S analýzou území mi pomůže projektant, ale i úřednice na stavebním úřadě

29:00 Územně plánovací informaci mi úřad vystaví na vlastní žádost

30:05 Při výstavbě nových bytů je nutné zajistit parkovací místa

30:40 Odbor dopravy řeší nejen parkovací místa, ale také průjezd aut, otáčení atd.

31:45 Projekty kupuji na účelové společnosti SPV (Special Purpose Vehicle), což často vyžadují banky – nulová historie

33:05 Do společnosti se vlastní zdroje musí půjčit, protože nová firma nemá žádné peníze

33:35 Délka úvěru je většinou max. 3 roky a platí se pouze úrok + z prodeje bytů

34:30 Se zkušenostmi a s historií je možné se dostat na 20% vlastní zdrojů, rizikové projekty až 40%

35:05 Peníze od klientů (zálohy) chodí na projektový účet a developer se k nim nedostane

36:00 Banka umožňuje si ponechat 20% z platby klienta, 80% jde jako mimořádná splátka úvěru

37:00 Banka stanovuje minimální cenu za prodaný metr čtverečný. Je-li cena nižší, musím doplatit

38:00 Na každém bytě je běžně zapsán úvěr v desítkám milionů korun, ale zástavu banka zruší při zaplacení bytu

39:35 Banky si před proplácením peněz dělají dohlídky znalcem, kvůli prostavěnosti

40:25 Jak se může dohodnout vlastník a stavitel při společné výstavbě – právo stavby

42:00 Vkládat majetek do nové společné firmy se stavební firmou je rizikové

42:50 Developer a vlastník se předem dohodnout na konečných cenách a podílech z prodeje

43:35 Při financování vystupuje vůči bance jak vlastník nemovitosti, tak developer

 

44:15 Jak velká role vlastníka je při samotné výstavbě projektu

44:35 Mám vlastní stavební dozor a hlídám si hlavně kvalitu kvůli reklamacím

45:20 Profiluji se určitým stylem a kvalitou a proto nestavím na zelené louce, rekonstruuji

47:30 Jsou klienti, kterým jde čistě o cenu a je jim jedno, jak nemovitost vypadá

48:30 Je úžasné, když ten projekt postavíte a řeknete si, je to hezké

49:00 Nemovitosti neprodávám sama, abych nebyla zklamána z reakce lidí

50:10 Nemovitosti v rámci projektu prodávají realitní makléři – proč?

50:55 Je velký rozdíl prodávat starší nemovitost nebo developerský projekt

52:05 Prodejce musí znát technické parametry, protože nemovitost je zatím staveniště

54:10 Při zařizování bytů přemýšlíme i nad tím, jak lidé budou nemovitost obývat

55:15 Marketing developerského projektu dělá Elvo property, jako zprostředkovatel – realitní kancelář a byty prodávají realitní makléři

57:05 Využíváme PPC reklamy, billboardy, dny otevřených dveří, videoprohlídky

57:35 Jak může pomoci realitní makléř vlastníkovi nemovitosti při developmentu

58:50 Makléř může pomoci majiteli již  úvodu – nacenění bytů, rady k dispozicím

59:45 Makléř zná lokalitu a může oslovit i zájemce ze své databáze

1:00:45 Developer má nejčastěji vlastní smlouvy a makléř zajišťuje podpis

1:01:30 Lidé přicházejí na to, že je lepší si nechat byt od developera jako celek

1:03:05 Ráda prodávám dokončené byty, jinak se již ničí hotové dílo a to přináší vícenáklady, které musí zaplatit zájemce

Sdílejte článek na sociálních sítích
  •  
  •  
  •  
  •  

Comments are closed.

Menu
ADOL
Přihlášení