K dalšímu rozhovoru jsem pozval Elišku Volánkovou z Elvo property, která se zabývá již několik let developmentem. Kromě běžné realitní činnosti vyhledává převážně starší rodinné nebo bytové domy, které následně rekonstruuje a jednotlivé byty nabízím koncovým zájemcům. Jak najít vhodnou nemovitost, jak spočítat reálnou návratnost, jak takový developerský projekt připravit, zafinancovat a hlavně realizovat? To jsou otázky, které napadají mnoho investorů na realitním trhu a málokdo se s vámi o své zkušenosti podělí.
Jste-li vlastník bytového domu, máte volnou půdu (myšleno půdní prostor) nebo pozemek na výstavbu rodinných domů, i vy si přijdete na své. Elišky jsem se zeptal, jaké vlastně existují možnosti, jak spolu developer a vlastník mohou spolupracovat. Znám případy, kdy developer hledá vhodné nemovitosti, ale majitelé nechtějí prodat. A naopak majitelé vlastní nemovitost, ale nemají peníze na výstavbu/nástavbu a hlavně jim chybí zkušenosti. Varianta se zde nabízí a jak to funguje v praxi Eliška prozrazuje.
Jste-li realitní makléř, který by rád pro developera pracoval? Zeptal jsem se Elišky Volánkové na to, v čem vidí přínos realitních makléřů. Jak může odborník znalý lokality pomoci s přípravou projektu, ale i s prodejem. Jaké jsou hlavní přínosy makléřů a jaké je nejslabší místo spolupráce? Je prodej starších rodinných domů a bytů, které makléři běžně realizují stejný, jako je prodej developerského projektu? V čem je to jiné a na co se často zapomíná?
Pokud Vás toto téma zajímá, podívejte se na nové video nebo si jej pusťte na cestách třeba jako Podcast.
Přehrajte si celé video na youtube...
Poslechněte si rozhovor formou podcastu nebo stahujte jako mp3 ...
Co se ve videu dále dozvíte a zhruba v jakém čase:
00:20 Představení Elišky Volánkové, když zdědíte firmu
02:30 Od roku 2009 jsem spolupracovala s developerem a čerpala zkušenosti
03:50 Člověk vidí až tu poslední fázi, ale příprava a výstavba projektu je rozdílná
04:30 Při developerské činnosti se soustředíme výhradně na byty
04:50 Kde hledat zajímavé investiční příležitosti pro development
05:20 2 projekty jsme našli přímo na realitním portálu díky dlouhodobému sledování
06:15 Investiční nemovitosti musíte odhadnout podle potenciálu, ne podle skutečného stavu
07:40 Praxe realitního makléře mě naučila, co zájemci o nemovitosti chtějí
09:00 Rozhoduji se pocitově a přemýšlím, zda bych tam chtěla bydlet sama
10:00 Už před první prohlídkou si ověřuji nabídku bytů v okolí
10:50 Baví mě vymýšlet a hledat cestu, co se z dané nemovitosti dá „dostat“
13:05 Než nemovitost koupím, obejdu všechny sousedy s mými plány
13:35 Konstrukční společnost mi v první fázi velmi nahrubo udělá rozpočet a přičtu 20-30% rezervu
15:00 Sousedům ukazuji třeba skici mých plánů, které mi projektant udělá za pár tisíc
16:05 Sousedé se bojí hluku, prachu, zastínění své nemovitosti
17:15 Papírově nelze mít často vždy vše v pořádku
18:09 Co mohu vše prověřit u bytového domu před koupí, když jsou v domě např. nájemníci?
19:05 Nemovitosti často kupuji s nájemníky a nájemní smlouvy je nutné ukončit
19:45 Ukončování smluv s regulovaným nájemným je často nepříjemné, ale nabízím jim odkup bytu za zlomkovou cenu
21:15 Někdy je nutné si na takové byty počkat, pomoci lidem se stěhováním
22:25 Jak se shání peníze na financování developerských projektů?
23:25 Je možná spolupráce developera a vlastníka nemovitosti, když vlastník nemá na výstavbu a developer nemá na nákup nemovitosti
24:20 Je nutné požádat o Územně plánovací informaci (ÚPI) abych věděla, co lze kde stavět
25:30 Obce často řeší zastavěnost pozemku, výšku domu, typ stavby, ale také minimální velikost pozemku
26:25 Územní plán vypadá dobře, ale přesto dle ÚPI není možné stavět
28:10 S analýzou území mi pomůže projektant, ale i úřednice na stavebním úřadě
29:00 Územně plánovací informaci mi úřad vystaví na vlastní žádost
30:05 Při výstavbě nových bytů je nutné zajistit parkovací místa
30:40 Odbor dopravy řeší nejen parkovací místa, ale také průjezd aut, otáčení atd.
31:45 Projekty kupuji na účelové společnosti SPV (Special Purpose Vehicle), což často vyžadují banky – nulová historie
33:05 Do společnosti se vlastní zdroje musí půjčit, protože nová firma nemá žádné peníze
33:35 Délka úvěru je většinou max. 3 roky a platí se pouze úrok + z prodeje bytů
34:30 Se zkušenostmi a s historií je možné se dostat na 20% vlastní zdrojů, rizikové projekty až 40%
35:05 Peníze od klientů (zálohy) chodí na projektový účet a developer se k nim nedostane
36:00 Banka umožňuje si ponechat 20% z platby klienta, 80% jde jako mimořádná splátka úvěru
37:00 Banka stanovuje minimální cenu za prodaný metr čtverečný. Je-li cena nižší, musím doplatit
38:00 Na každém bytě je běžně zapsán úvěr v desítkám milionů korun, ale zástavu banka zruší při zaplacení bytu
39:35 Banky si před proplácením peněz dělají dohlídky znalcem, kvůli prostavěnosti
40:25 Jak se může dohodnout vlastník a stavitel při společné výstavbě – právo stavby
42:00 Vkládat majetek do nové společné firmy se stavební firmou je rizikové
42:50 Developer a vlastník se předem dohodnout na konečných cenách a podílech z prodeje
43:35 Při financování vystupuje vůči bance jak vlastník nemovitosti, tak developer
44:15 Jak velká role vlastníka je při samotné výstavbě projektu
44:35 Mám vlastní stavební dozor a hlídám si hlavně kvalitu kvůli reklamacím
45:20 Profiluji se určitým stylem a kvalitou a proto nestavím na zelené louce, rekonstruuji
47:30 Jsou klienti, kterým jde čistě o cenu a je jim jedno, jak nemovitost vypadá
48:30 Je úžasné, když ten projekt postavíte a řeknete si, je to hezké
49:00 Nemovitosti neprodávám sama, abych nebyla zklamána z reakce lidí
50:10 Nemovitosti v rámci projektu prodávají realitní makléři – proč?
50:55 Je velký rozdíl prodávat starší nemovitost nebo developerský projekt
52:05 Prodejce musí znát technické parametry, protože nemovitost je zatím staveniště
54:10 Při zařizování bytů přemýšlíme i nad tím, jak lidé budou nemovitost obývat
55:15 Marketing developerského projektu dělá Elvo property, jako zprostředkovatel – realitní kancelář a byty prodávají realitní makléři
57:05 Využíváme PPC reklamy, billboardy, dny otevřených dveří, videoprohlídky
57:35 Jak může pomoci realitní makléř vlastníkovi nemovitosti při developmentu
58:50 Makléř může pomoci majiteli již úvodu – nacenění bytů, rady k dispozicím
59:45 Makléř zná lokalitu a může oslovit i zájemce ze své databáze
1:00:45 Developer má nejčastěji vlastní smlouvy a makléř zajišťuje podpis
1:01:30 Lidé přicházejí na to, že je lepší si nechat byt od developera jako celek
1:03:05 Ráda prodávám dokončené byty, jinak se již ničí hotové dílo a to přináší vícenáklady, které musí zaplatit zájemce
