Pozor, družstevní byt nemusí vždy patřit družstvu

Většina lidí asi ví, že není možné “koupit” družstevní byt. Pokud se o nemovitosti zajímáte tak víte, že si můžete koupit v bytovém družstvu (společnosti) podíl a s ním je spojeno určité právo užívat byt na základě nájemní smlouvy. Celkem logicky by se dalo předpokládat, že družstvo je vlastníkem všech bytů a případně nebytových prostor, které družstevníci užívají. To ale neplatí vždy. Existují výjimky a ty pak mohou mít vliv na cenu daného “bytu” resp. podílu. Jak je možné, že družstvo nevlastní nemovitosti, které pronajímá? Dnes se podíváme na tuto zajímavost, abyste v případě “nákupu” družstevního bytu byli v obraze.

Včera se konala v Praze první zastávka podzimní Realitní roadshow. Jedním z přednášejících je i Miroslav Jonáš z Českomoravského realitního fondu. S Mirkem jsme v létě točili i rozhovor o zadlužených nemovitostech a o investování viz. odkaz na video. V zákulisí jsme spolu včera diskutovali různé novinky a zajímavosti a na tento fakt o družstevních bytech mě upozornil. Přiznám se, že jsem se s takovým družstevním bytem, kde by vlastníkem nebylo družstvo, doposud nesetkal. Začal jsem tedy pátrat a do dnešního článku jsem sepsal pár zajímavých věcí, a to jak o družstevním bydlení, tak právě o této zvláštnosti.

Celý článek ke stažení ve formátu PDF zde...

Bytové družstvo a družstevní byt

Bytové družstvo je právnická osoba, která se řídí Zákonem o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb. V §727 odst. 1) se píše, že: “Bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů.” Členem družstva se stane ten, kdo uhradí členský vklad nebo si od člena družstva odkoupí jeho podíl, tzv. převede na sebe družstevní podíl. Podíl v družstvu je spojen s právem uzavřít k bytu nájemní smlouvu (§742) a družstevník pak hradí družstvu nájemné. 

Podle §744 pak: “Členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.”

Znovu si tedy připomeňme, že pokud někdo hovoří o tom, že si “koupil družstevní byt”, hovoří vždy a pouze o výše popsané variantě. Nevlastní tedy byt, ale podíl v družstvu. O tom, že se dá družstevní byt převést do osobního vlastnictví, si řekneme někdy příště.

Družstevní byt a katastr nemovitostí

Pokud tedy vezmeme v úvahu to, jak bytová družstva fungují, tak je zřejmé, že družstevní byty v katastru nemovitostí najdete zapsané odlišně od bytů v osobním vlastnictví. Vlastníkem všech družstevních bytů v domě je nejčastěji družstvo a jména nájemníků (družstevníků) na Katastru nemovitostí neuvidíte. Ti jsou zapsáni v seznamech družstva, které vede agendu družstevníků, výši splacených podílů atd. Velmi často se také setkáte s tím, že bytové domy dokonce nejsou prohlášením vlastníka rozděleny na bytové jednotky. Při prověření zápisů na Katastru tak uvidíte jen existenci budovy na pozemku.

A nyní se již dostáváme k podstatě dnešního tématu. Při prověření vlastnictví družstevního majetku na Katastru můžete totiž narazit na to, že bytové družstvo vůbec není vlastníkem “družstevních bytů”. Na výpisu z Katastru nemovitostí tj. listu vlastnictví (LV) uvidíte třeba fyzické osoby, které s družstvem nemají nic společného. Tak tomu bylo i u případu, který mi ukázal Mirek Jonáš.

Pro ty, kteří v těchto bytech bydlí to zas až taková perlička nebude, ale mě to osobně překvapilo. Pokud se vrátím zpět k Zákonu o obchodních korporacích, tak ten na tyto případy myslí již v úvodním §727 odst. 2), kde se říká, že: “Bytové družstvo může spravovat domy s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob.” Proč k tomu dochází? Má pak tento fakt vliv na hodnotu družstevního bytu (podílu)?

Transformace bytových družstev

Před rokem 1989 se bytový fond rozrůstal o byty, které vznikaly jako půdní vestavby a nástavby v bytových domech. Tuto výstavbu často realizovala bytová družstva za finanční a úvěrové podpory státu a bank. Bohužel ne vždy se stala bytová družstva, po vzniku nových jednotek, také spoluvlastníky budov a pozemků pod budovami. Díky měnící se legislativě se v roce 1992 rozhodlo o transformaci bytových družstvech - viz. zákon č. 42/1992 Sb.

Jednotky, které byly takto historicky vybudovány, mají v Katastru nemovitostí odlišné vlastníky a družstvu na těchto jednotkách vzniklo ze zákona tzv. věcné břemeno. Byty má tedy v užívání družstvo a náklady s tím spojené platí vlastníkům nemovitosti. Stejně tak se podílí na opravách nemovitosti, ale to se již může lišit dle dohody družstva s majiteli. Družstevní byty pak obývají družstevníci s nájemní smlouvou a platí klasické nájemné družstvu.

Zajímavé, že? Pokud si takový byt budete chtít ověřit na Katastru zjistíte, že vlastníkem bytu není družstvo, ale podle zápisu v části “C” ověříte, že jde o právě zmiňovaný stav. Následuje ukázka z Listu vlastnictví se zápisem věcného břemene ve prospěch družstva.

Riziko hodnoty bytu

Jak jsme si již řekli, tak riziko spojené s neexistencí standardního zápisu na Listu vlastnictví nehrozí. Otázkou ovšem zůstává, zda je hodnota takového družstevního bytu stejná, jako kdyby vlastníkem bytového domu bylo družstvo? To je zajímavá otázka zejména v momentě, objeví-li se třeba technický problém v domě. Jakou sílu má nájemník v družstevním bytě, když družstvo není spolumajitelem domu a musí s případnými opravami, rekonstrukcí nebo modernizací vyjednávat s vlastníky? 

A je vlastně možné, aby se takový družstevní byt, dal převést do osobního vlastnictví? Umožní tento převod družstvo a jaká pak bude komunikace s majitelem nebo majitely ostatních bytů? 

Pokud někdy narazíte na takový byt, nebudete již překvapeni. Určitě se ale poraďte s právníkem nebo alespoň s místním realitním makléřem, který bude danou problematiku ovládat.