V předchozích článcích jsem psal o tom, kde najít investičně zajímavé (zadlužené) nemovitosti a také o účelu jejich pořízení. Dnes se podíváme na to, jak odhadnout je-li nemovitost zajímavá a jaká jsou s jejím pořízením spojená rizika. Zde se nabízí několik pohledů a to zejména: typ nemovitosti, její lokalita, výše zadlužení, cena, stavebně-technický stav atd.
Typ nemovitosti
Možná Vás to překvapí, ale na investice do nemovitostí nemusíte být zrovna multimilionáři. Například na koupi garáže Vám postačí desítky tisíc korun a při jejím prodeji můžete realizovat zisk i 100%, vzhledem k investované částce. Na pořízení staršího domku často postačí i 300-500 tis. Kč a po rekonstrukci nebo menších úpravách můžete „vydělat“ desítky procent.
Lokalita
Z vlastní praxe mohu říci, že investičně zajímavé nemovitosti leží často mimo velká města, kde je o ně velký zájem a realitní trh je tak nasycený, že jsou tyto nemovitosti realizovány dříve, než se o nich můžete dozvědět. Obráceně ale platí, že hůře se prodává domek ve Šluknovském výběžku nebo v malé vesničce u hranic, než byt v Krajském městě.
Co se týká konkrétní lokality, platí stejná pravidla jako když kupujete nezadluženou nemovitost. Je nutné zvážit polohu v rámci obce/města, občanskou vybavenost – vzdálenost obchodů, škol, pošty, zdravotnických zařízení. Další skutečnosti, které ovlivňují cenu jsou např. průmyslové stavby v okolí, hluk, bezpečnost, blízkost silnic atd.
Výše zadlužení
Hledáte-li nemovitost v dražbě, není tato informace většinou důležitá. I přesto, že mohou být dluhy několikanásobně větší, než je hodnota nemovitosti, příklepem a doplacením ceny jsou tyto dluhy „vymazány“ z katastru nemovitostí a nepřecházejí na nového vlastníka.
Kupujete-li zadluženou nemovitost přímo od vlastníka, který má dluhy, je situace jiná. Nevěřte bezhlavě majiteli, že Vám přiznal všechny dluhy, které má. Ne všechny jsou totiž vidět při pohledu do Katastru nemovitostí. Je nutné si majitele prověřit třeba v Centrální evidenci exekucí (CEE), u Finančního úřadu a pokud podniká, doporučuji navštívit i Správu sociálního zabezpečení a Zdravotní pojišťovnu.
A pokud se již do toho pustíte, obětujte trochu času a prověřte si navíc i veřejně dostupné registry jako je Bankovní registr klientských informací a Nebankovní registr. Zde se totiž dozvíte, zda se na něho „neřítí“ i další dluhy ze strany bank či leasingových společností. Dluhy u mobilních operátorů nebo energetických společností ověříte v registru SOLUS.
K tomu ovšem budete potřebovat jeho spolupráci nebo ještě lépe plné moci, abyste si mohli vše ověřit nezávisle sami.
Cena
U dražeb je dnes bohužel běžné, že se do dané nemovitosti nedostanete osobně ani Vy, ale co je horší, nedostane se tam ani odhadce (soudní znalec), který byl pověřen exekutorem k vyhotovení znaleckého posudku. Odhaduji, že více jak 50% odhadů domů a bytů u dražeb vzniká bez vnitřní prohlídky nemovitosti a díky tomu se odhadnutá tržní cena může lišit o desítky procent od reality.
Pokud ale do nemovitosti přístup získáte, doporučuji si vzít s sebou nějakého odborníka. Tím může být odhadce, kterého si zaplatíte nebo stavař, případně realitní makléř, který lokalitu zná. Profesionál i při krátké návštěvě odhalí spoustu drobností, ale i zásadních technických nebo konstrukčních problémů, které Vám mohou ušetřit statisíce při následných opravách.
Jak psal Robert Kyosaki ve svých knihách o investování do nemovitostí: „O ceně nemovitosti rozhodujete jen při nákupu. Při prodeji o ní rozhoduje trh.“ Proto doporučuji tyto investice dělat s chladnou hlavou a bez emocí. Nechte rozhodovat fakta a čísla, a pokud nejste o výhodnosti nákupu přesvědčeni, počkejte si na další příležitost.
PS: Napadá vás v souvislosti s tímto článkem nějaké téma, o kterém byste se chtěli dozvědět více? Napište mi...
