Video: Nejčastější chyby v kupních smlouvách u nemovitostí – Martin Kašpar

V dnešním rozhovoru jsem vyzpovídal advokáta Mgr. Martina Kašpara, na téma nejčastějších chyb v kupních smlouvách při převodu nemovitostí. Hned na úvod jsme narazili na velmi problémové téma, kterým jsou jsou "stažené vzory z internetu". Je až s podivem, kolik lidí je schopno využít vzory zdarma, když převádí nemovitosti za stovky tisíc nebo miliony korun. V rozhovoru nanajdete tipy, jak si takový vzor upravit. Zaměřili jsme se spíše na to, kde jsou kritické body při převodu nemovitostí a čemu byste v kupní smlouvě měli přisuzovat více pozornosti. Ať už jste prodávající nebo kupující.

Martin Kašpar mimo své právnické praxe tvoří software pro advokátní kanceláře Praetor, která slouží ke kompletnímu vedení agendy advokátních kanceláří. Z toho se také vyčlenil projekt Databot, který pomáhá zejména realitním kancelářím a jejich právníkům generovat kupní smlouvy. Hlavní výhodou je import vstupních dat z Katastru nemovitostí, čímž se minimalizují právě chyby ve smlouvách. Martin tímto produktem řešil svůj vlastní problém i problém mnoha kolegů. Při tvorbě smluv totiž často dochází k překlepům a někdy i k opomenutí určitých faktů, které "stroj" neudělá.

V rozhovoru procházíme kupní smlouvu krok za krokem a diskutujeme o chybách v popisu účastníků, ve specifikaci nemovitostí, v určení vypořádání kupní ceny, věnujeme se také předkupnímu právu a mnoha dalším tématům. Cílem nebylo podat vyčerpávající informaci o všech problémech v kupních smlouvách, ale upozornit na ty nejčastější.

Více již v novém rozhovoru…

Přehrajte si celé video na youtube...

ADOL Odběr videí Youtube

Poslechněte si rozhovor formou podcastu nebo stahujte jako mp3 ...

 

Co se ve videu dále dozvíte a zhruba v jakém čase:

00:30 Představení Mgr. Martina Kašpara a jeho projektů Databot a Praetor

01:50 Lidé rádi používají vzory z internetu, což je veliká chyba

03:15 Účastníci kupních smluv – je nutné uvádět rodná čísla

03:40 Lidé často uvedou špatně účastníky, kteří mají nemovitost nabývat

04:10 U cizinců se často špatně rozlišují jména a příjmení

04:45 Chyby často nejsou v kupních smlouvách, ale mnohokrát se předělávají již v přípravné fázi

06:05 Výhodou podpisu smluv u advokáta je i kontrola všech osobních údajů

07:05 Nejzásadnější při přípravě smluv je správná specifikace předmětu převodu

08:10 Důležité je pečlivě studovat nabývací tituly nebo využít dálkový přístup do Katastru (výpis práv pro osobu)

09:10 U pozemků a u bytů je lepší výměry neuvádět, kvůli chybám měření

10:20 Špatně uvedené výměry mohou vést až k odstoupení od smlouvy

11:40 U pozemků je dobré požadovat geometrický plán a s tím i faktické vytýčení hranice v terénu

13:15 Změnou občanského zákoníku došlo návratu k logice „povrch ustupuje půdě“, takže se primárně řeší pozemek a k tomu se vážou stavby

14:45 U převodů se musí velice pečlivě sledovat podíly na nemovitostech

15:35 Velmi časté důvody pro zamítnutí zápisu smluv do katastru jsou právě chyby v podílech a popisu nemovitostí

17:00 Závazky na katastru mohou být vůči osobě nebo nemovitosti

 

19:00 Při převodu nemovitosti se nesmí zapomínat na nabídnutí předkupního práva

20:10 Ten, kdo byl opominut, může 3 roky podat žalobu

21:45 V kupní smlouvě musí být správně popsáno vypořádání kupní ceny

23:10 Nejčastější vznikají problémy při vyplacení původní hypotéky kupujícím

24:00 Ve smlouvě je nutné upravit případné měnící se výše jednotlivých splátek kupní ceně, kvůli hypotéce

25:10 Je lepší požádat banku o 2 termíny pro splacení úvěru

26:10 Při koupi nemovitostí je výhodnější využívat úschovy peněz, pro pokrytí rizik

27:45 Nejlepší je uložení peněz do úschovy až do okamžiku převodu na katastru

28:40 Advokát může uschovat i smlouvy a zajistit prodej včetně úschovy peněz až po zápis do katastru

30:00 Sankce by měly mít zajišťovací účinek a ochranu jednotlivých stran

32:00 Sankce nejčastěji postihují předání nemovitosti a na druhé straně úhradu kupní ceny

33:15 Většinou se nedoporučuji předávat nemovitost dříve, než je jisté, že prodej proběhne

34:30 Je vhodné popsat ve smlouvě stav nemovitosti, ve kterém má být předána

36:30 Zbavení se odpovědnosti za skryté vady – komplikovaná otázky, judikatura se vyvíjí – případy se liší a také se liší výklady soudů

Sdílejte článek na sociálních sítích
  •  
  •  
  •  
  •  

1 Reakce

  1. Katarína Godová
    Dobrý deň, ďakujem za zaujímavý rozhovor a vychytávky pri príprave KZ. Som právnik, špecialista majetkovoprávnych vzťahov a KZ pripravujem často. Spolupracujem s realitnou kanceláriou a maklérmi. Pôsobím v Žiline. Za posledného pol roka sa mi stalo, že mám často prerušené vkladové konania z titulu nesúladu údajov na KZ s údajmi sťahované z KN pri eOznámení návrhu na vklad vlastníckeho práva. Udaje do KZ čerpám a identifikáciu zmluvných strán kontrolujem podľa OP. Avšak problém je v tom, že katastre majú stiahnutú databázu hlavne čo sa týka trvalej adresy (či adresy doručovania) z databázy Slovenskej pošty, a v tom je ten problém. Tieto údaje sa nezhodujú-nekorešpondujú a následne dochádza zbytočne k prerušeným vkladovým konaniam a doplateniu správneho poplatku, za čo ani nemôže klient a prichádza o ušetrený poplatok, stojí ho to naviac poplatok za vypracovanie dodatku ku KZ, poplatku za osvedčenie dvoch podpisov a naťahuje sa týmto čas a predlžuje sa lehota na povolenie vkladu. O tejto skutočnosti vie aj Úrad geodézie, kartografie a katastra Bratislava a aj tak sa nič nedeje a nedochádza k náprave. Ako by ste posudzovali takéto prerušenie vkladového konania? Mám za to, že chyba nie je na strane zhotoviteľa zmluvy, ani klienta, ktorý si dá zmluvu vypracovať, a aj tak je sankcionovaný a znepokojený klient, lebo dochádza k predĺženiu lehoty, či už vyplatenia KC alebo odovzdania a prevzatia kupovanej nehnuteľnosti. Hodlám sa obrátiť so žiadosťou o nápravu a zjednotenie databázy katastra s databázou Centrálnej evidencie obyvateľstva alebo s databázou PZ(polície), ktorý vydáva OP. Čo si o tom myslíte? Stretávate sa s takýmto problémom aj v ČR? Ako sa s tým vysporiadavate? Máte riešenie? Vaše vysielania veľmi rada počúvam, sú poučné a praktické, použiteľné v praxi, motivujúce. Ďakujem Vám za túto osvetu a vzdelávanie. S prianím všetkého dobrého a veľa dobrých nápadov Vám želá Vaša pravidelná poslucháčka Mgr. Katarína Godová

Menu
ADOL
Přihlášení