Jak se z IT podnikatele stal investor s nemovitostním portfoliem za 2 miliardy korun? Martin Ladyr (Sworp) začal programováním, pak potřeboval místo pro vlastní firmu – a nakonec se dostal k vlastnictví několika budov, komerčních areálů a činžovních domů, vývoji vlastního softwaru a budování komerčního impéria.
Jak funguje realitní byznys očima technicky smýšlejícího člověka, který se nebojí hledat vlastní cesty?
Co udělá, když potřebuje kliky? Vyvine si je.
Když potřebuje software? Naprogramuje si vlastní.
A když potřebuje sklad? Prostě koupí celý areál.
V rozhovoru se dozvíte:
- Jak se dá z nevyužité budovy vydělat 150 milionů za rok
- Proč v komerčních nemovitostech vidí větší příležitost než v bytech
- Proč vlastní softwarovou firmu, energetickou společnost i tým řemeslníků
- Jak funguje Sworp – nástroj pro digitalizaci správy nemovitostí
Celý rozhovor si můžete jako vždy poslechnout i jako podcast...
Martin Ladyr začínal v IT. Potřeboval místo pro svůj tým, a tak místo pronájmu rovnou koupil nemovitost. Dnes má portfolio komerčních budov, průmyslových areálů a kancelářských komplexů po celé Praze – v hodnotě přes 2 miliardy korun. A to všechno s přístupem technicky uvažujícího podnikatele, který věří číslům víc než trendům.
V našem rozhovoru otevírá, jak přemýšlí nad investicemi do komerčních nemovitostí. Proč dává přednost skladům, kancelářím a průmyslovým halám před byty? Co ho naučil covid, když sháněl místo pro výrobu respirátorů? A jak je možné vydělat 150 milionů jen tím, že obsadíte poloprázdnou budovu nájemníky?
Martin Ladyr navíc neřeší nemovitosti jen z investorské pozice. Vytvořil vlastní software Sworp pro správu portfolia, založil energetickou firmu Sworp Energy a vyvíjí i vlastní chytré kliky. Ve videu ukazuje, jak z každého metru čtverečního dokáže vytěžit maximum – a jak může propojení technologií, vlastních lidí a dlouhodobé vize zásadně zefektivnit celý realitní byznys.
Celý rozhovor je inspirací nejen pro realitní investory, ale pro každého, kdo uvažuje v souvislostech a nebojí se dělat věci jinak. Podívejte se na celý záznam a napište nám, co vás zaujalo nejvíc.
Obsah rozhovoru:
Martin Ladyr, Sworp a cesta od IT k nemovitostem
První investice: koupě ruiny činžovního domu místo vlastního bytu
Proč Martin Ladyr investuje hlavně v Praze
Komerční nemovitosti vs. byty: výnos, riziko a obsazenost
Průmyslové areály, sklady a kanceláře jako investiční příležitost
Covid, výroba respirátorů a potřeba vlastních skladovacích prostor
Proč je v Praze velká poptávka po skladových a průmyslových areálech
Sworp House ve Strašnicích: kancelářská budova s potenciálem
Jak obsazení poloprázdné budovy zvýšilo její hodnotu o 150 milionů
Jak hledat skrytý potenciál v zanedbaných nemovitostech
Cena za metr, návratnost a oceňování komerčních budov
Energetické úspory, fotovoltaika a provozní efektivita budov
Kantýna, výdejní boxy, služby a monetizace nevyužitých prostor
Malešice: skladový areál, kanceláře a využití pro autoservisy a firmy
Lodní kontejnery jako skladovací řešení během covidu
Běchovice, Uhříněves a vliv dopravní infrastruktury na hodnotu areálů
Kde hledat investiční příležitosti a proč jsou činžovní domy v Praze stále zajímavé
Vertikální integrace: vlastní řemeslníci, správa, software a energetika
Sworp Rent: software pro správu nemovitostí, nájmů a požadavků nájemníků
Sworp Energy, chytré měření, chytré kliky a digitalizace realitního byznysu
FAQ k rozhovoru:
1. Proč Martin Ladyr investuje do komerčních nemovitostí?
Komerční nemovitosti mu dávají smysl hlavně díky kombinaci výnosu, poptávky a možnosti aktivně zvyšovat hodnotu. U průmyslových areálů, skladů nebo kancelářských budov nevidí jen současný stav, ale potenciál: volné plochy, nevyužité prostory, možnost lepší správy, nové nájemce nebo další development.
2. Jak se Martin Ladyr dostal k nemovitostem?
Začal netypicky – místo vlastního bytu si jako mladý koupil ruinu činžovního domu. Přestože ho od toho okolí zrazovalo, viděl v nemovitosti hodnotu, kterou šlo rekonstrukcí a dlouhodobou prací výrazně zvýšit. Dnes říká, že hodnota této první investice vzrostla přibližně patnáctinásobně.
3. Proč dává přednost Praze?
Martin Ladyr investuje hlavně v Praze, protože tomuto trhu rozumí. Vyrostl tam, zná jednotlivé lokality, dopravní dostupnost i poptávku. U rezidenčních nemovitostí sleduje hlavně blízkost metra nebo dobrou dostupnost MHD, protože věří, že dobrá pražská lokalita výrazně snižuje riziko neobsazenosti.
4. V čem vidí výhodu průmyslových areálů a skladů?
U průmyslových a skladových prostor podle něj existuje v Praze silná poptávka a zároveň omezená nabídka. Takové areály využívají autoservisy, pneuservisy, stavební firmy, skladové provozy nebo firmy, které potřebují kombinaci kanceláří, skladů a zázemí. Výnos může být výrazně zajímavější než u klasických bytů.
5. Jak dokázal zvýšit hodnotu kancelářské budovy Sworp House?
Budovu koupil jako poloprázdný a zanedbaný objekt. Postupně ji začal obsazovat nájemníky, vylepšovat základní provoz, řešit světla, vstupy, společné prostory, kantýnu, komerční jednotky v přízemí a další služby. Díky vyšší obsazenosti a lepší správě podle něj virtuálně vzrostla hodnota budovy za rok zhruba o 150 milionů korun.
6. Proč u nemovitostí nehledí jen na aktuální stav?
Říká, že většina lidí u zanedbaných budov vidí hlavně problémy a práci. On se naopak dívá na to, zda jsou tyto problémy řešitelné penězi a organizací. Pokud ano, bere je jako součást kalkulace. Důležitější je pro něj potenciál lokality, plochy, budoucího využití a možnosti zvýšit výnos.
7. Jakou roli hrají technologie v jeho realitním byznysu?
Technologie jsou pro něj zásadní. Vytvořil vlastní software Sworp pro správu nemovitostí, který eviduje nájmy, platby, požadavky nájemníků, servisní zásahy, komunikaci i provozní historii nemovitostí. Cílem je, aby správa nebyla závislá na jednom člověku, ale aby byla transparentní, škálovatelná a kontrolovatelná.
8. Proč si Martin Ladyr buduje vlastní týmy řemeslníků a správu?
U většího portfolia je podle něj neefektivní volat externího řemeslníka na každou drobnou opravu. Vlastní tým umožňuje rychleji řešit poruchy, opravy i rekonstrukce a zároveň snižovat náklady. Díky tomu může průběžně zvyšovat hodnotu nemovitostí a nebýt závislý na dostupnosti externích dodavatelů.
9. Co je Sworp Energy a proč vznikl?
Sworp Energy je energetická firma, kterou Martin Ladyr založil nebo koupil jako součást širší strategie. U velkého portfolia dává smysl řešit energie centrálně, sledovat spotřebu v reálném čase a propojovat ji se zálohami nájemníků. Cílem je mít lepší kontrolu nad náklady a zároveň vytvořit další službu pro majitele nemovitostí.
10. Proč vyvíjí vlastní chytré kliky?
S rostoucím počtem dveří, klíčů a nájemníků začíná být fyzická správa klíčů neefektivní. Chytré kliky mají umožnit digitální přístup do bytů, kanceláří nebo pokojů bez nutnosti předávání klíčů. Do budoucna je chce propojit se systémem Sworp, aby bylo možné pronájem, podpis smlouvy, platbu i přístup do prostoru řešit digitálně.