Dnešním hostem je Jan Halíř ze společnosti Hotel Solutions. Honza radí vlastníkům a pronajímatelům hotelů a penzionů již více jak 11 let nejen s provozem těchto zařízení, ale pomáhá také hotely prodávat v rámci projektu Hotel Invest. Protože je to obor, o který se investoři zajímají jak z pohledu dlouhodobé investice, tak se často ptají, zda je takový hotel vhodný jako spekulativní nákup, požádal jsem Honzu o rozhovor pro náš Youtube kanál.
Nejprve jsme hovořili o současné situaci na trhu s ubytováním, který je současnou pandemií hodně zasažen. V rozhovoru probíráme chyby majitelů takových ubytovacích zařízení, které dělají při prodeji svých nemovitostí. Bohužel stejných chyb se dopouštějí i realitní makléři, kteří se na tento obor nespecializují.
Z pohledu investic rozebíráme i problémy na straně zájemců o takové investice. "To, že rádi cestujete po Světě a bydlíte po hotelích neznamená, že dokážete takový hotel provozovat." Bavíme se o ekonomice, o provozu takových zařízení, ale také o tom, na co nesmíte zapomenout, pokud byste stáli před rozhodnutím takový hotel postavit.
Více již v novém rozhovoru...
Přehrajte si celé video na youtube...
Poslechněte si rozhovor formou podcastu nebo stahujte jako mp3 ...
Co se ve videu dále dozvíte a zhruba v jakém čase:
00:20 Představení hosta – Jan Halíř – Hotel Solutions
01:30 Současná situace na ubytovacím trhu – hotely i penziony v době covidové
02:24 V Praze díky fixním nákladům nemá de facto smysl mít hotel otevřený
03:20 Ceny za ubytování v Praze klesají, ale v regionech a u kvalitních lokalit ceny drží nebo naopak rostou
04:30 Investoři očekávají pokles cen hotelů a penzionů, ale zatím se ještě na trh tolik nemovitostí nedostává
05:40 Díky podpoře státu se příliv zajímavých nemovitostí na trh očekává příští rok
06:50 V současné době je vidět větší ochota ze strany majitelů se dohodnout v případě, že má nájemce problémy s „přežitím“
08:45 Majitelům hotelů radíme, aby si své dobré nájemníky spíše udrželi, protože v současné době nového nájemníka těžko získají
10:30 Mezi nejčastější chyby majitelů hotelů nebo makléřů při prodeji hotelu patří špatné určení ceny
11:45 Cena musí vycházet z realizovaných prodejů podobných nemovitostí, ale data nenajdete v Katastru nemovitostí
12:30 Dalším nástrojem určení reálné prodejní ceny je výnosová metoda
13:40 Cenu lze také odvodit od ceny za m2 bytů, při případné rekonstrukci
15:00 V případě investice do tohoto druhu nemovitosti hraje základní roli „lokalita“
16:20 Při prodeji hotelů realitní makléři často dělají chybu v tom, že prodávají nemovitosti kolegů a nic o nemovitosti neví
17:20 Tento druh nemovitostí se neprodává přes realitní portály
19:00 My prodáváme nemovitosti neveřejně na přímo – hotelové řetězce, fondy, investoři
20:10 Investoři přemýšlí v investičních rámcích – cena, metry apod. – emoce hrají menší roli
21:10 To že někdo rád cestuje po hotelích neznamená, že bude takový hotel umět provozovat
21:40 Je nutné zkontrolovat ekonomiku, pochopit lokalitu a oblibu u hostů v různých obdobích
22:15 Některá hrubá data např. o obsazenosti, nabízí i Český statistický úřad
23:40 Výnosnost takové investice se pohybuje v Praze obvykle od 4-5%
24:20 Větší výnosnost lze naopak často dosáhnout v regionech – i 10-12%
24:45 Hotelnictví vyžaduje větší zapojení majitele a rodinných příslušníků do provozu
26:30 V tomto segmentu lze získat i zajímavé nemovitosti k pronájmu
26:55 Důležité je dobře vybrat nájemníka se zkušenostmi, jinak může uškodit celému hotelu dlouhodobě
27:50 V horší lokalitě může trvat prodej hotelu roky i přesto, že cena je velice zajímavá
29:25 V regionech je velký problém s personálem, výhoda Prahy je množství lidí, ze kterých lze vybírat
30:15 Je možné tyto nemovitosti koupit na spekulaci?
32:00 V dnešní koronavirové době banky ani nemají zájem tyto nemovitosti financovat
32:30 Běžný objem vlastních zdrojů musí být 40-50% pořizovací ceny
33:35 Některé banky vůbec neumí tento druh nemovitostí financovat
34:20 Emoce musí ustoupit při koupi hotelu číslům
36:15 Pokud hotel chcete postavit, musíte mít architekta co má zkušenosti s tímto typem nemovitosti
37:45 Špatný nájemník v hotelu může zkazit reputaci na roky
38:40 Nový nájemník totiž často přebírá nekvalitní profily na Booking.com, na sociálních sítích apod.