V dnešním rozhovoru jsem přivítal Michala Pazderu, šéfa a spolumajitele realitní sítě Justo, která sdružuje desítky makléřů. Povídali jsme si o velmi aktuálním a živém tématu, kterým je výběr toho správného nájemce pro vaši nemovitost. Ať už pronajímáte svůj byt sami, nebo k tomu využíváte profesionální realitní kancelář, najít spolehlivého člověka je naprosto klíčové pro bezproblémový průběh celého nájemního vztahu.
V rozhovoru se dozvíte, na co všechno máte jako pronajímatel při výběru právo a kde naopak začíná tenký led diskriminace. Michal upozorňuje, že nájemní vztah není o milostivém propůjčení bytu, ale o oboustranném závazku, u kterého si musíte dávat pozor na antidiskriminační zákon a jednat se všemi zájemci rovně. Společně jsme řešili, jak najít ten správný balanc mezi očekáváním vlastníka, který si chce sám ukázat prstem na budoucího nájemníka, a zákonnými mantinely, kvůli kterým by se mohl dostat do problémů s úřady.
Konkrétně jsme detailně rozebrali dvě základní roviny prověřování zájemců: finanční a společenské kompetence. Zjistíte například, jak si elegantně ověřit schopnost nájemce platit, proč je dobré nahlížet do insolvenčního rejstříku nebo centrální evidence exekucí, a že člověk v insolvenci nemusí být nutně špatnou volbou. Z hlediska společenských kompetencí jsme se pak bavili o vyžadování referencí od předchozích majitelů nebo nahlížení do výpisu z rejstříku trestů.
Došlo i na velmi palčivá témata z každodenní praxe, jako jsou domácí mazlíčci, omezení počtu osob v bytě nebo problematika tzv. vyloučených lokalit, kde od určité doby nelze čerpat dávky v hmotné nouzi na nově uzavřené nájemní smlouvy. Michal se s námi navíc podělil o svůj osvědčený "jízdní řád", díky kterému realitní makléři filtrují nespolehlivé zájemce už během prvního telefonátu a transparentně jim sdělují svá očekávání.
Poslechněte si rozhovor formou podcastu nebo stahujte jako mp3 ...
Co se ve videu dále dozvíte a zhruba v jakém čase:
1:30 Antidiskriminační zákon se týká jak makléřů, tak vlastníků
2.35 Pronajímatel nemá v průběhu nájmu plná práva k nemovitosti
3:15 Se zájemci o pronájem se musí jednat shodně
3:30 Jaké informace mohu zjišťovat od zájemců o pronájem?
3:50 Schopnost platit nájem – ověření příjmů
5:30 Jak ověřit serióznost podnikatele?
6:10 Ověření dluhů, exekucí, nedoplatků
6:45 Je zájemce v insolvenci „horší“ zájemce?
8:10 Ověření exekucí – CEE, pojišťovny apod., BRKI, NRKI
9:30 Dotazník pro zájemce
9:40 Počet členů domácnosti
11:30 Změna v počtu osob se musí hlásit vlastníkovi
13:05 Vyloučené lokality a dávky v hmotné nouzi
15:30 Před koupí bytu je dobré ověřit, zda není nemovitost ve vyloučené lokalitě
17:00 Společenské kompetence
17:50 Vyloučení zájemce kvůli vlastnění zvířat
19:30 Na co se nemůžete zájemců o nájem ptát?
22:45 Kompletní postup při výběru nájemníků
24:40 Před prohlídkou je nutné seznámit zájemce o všech podmínkách
28:20 Předvýběr kandidátů a předložení vlastníkovi
29:30 Jak předcházet problémům s diskriminací zájemců
FAQ k rozhovoru
1: Může mi pronajímatel zakázat zvíře v bytě?
Podle občanského zákoníku nelze nájemci zakázat mít v bytě zvíře a k jakýmkoli ujednáním ve smlouvě, která by zkracovala práva nájemce, se ze zákona vůbec nepřihlíží. Michal však radí komunikovat otevřeně a nastavit si s majitelem jasná pravidla, například si domluvit zvýšené zálohy na služby nebo si vyjasnit povinnosti ohledně úklidu, protože případný nepořádek nebo pes sám o sobě nejsou bezprostředním důvodem k výpovědi ze smlouvy.
Otázka 2: Jak si může majitel nebo makléř ověřit finanční situaci zájemce?
Základním právem pronajímatele je vědět, zda je zájemce schopen dostát svému finančnímu závazku. Namísto vyžadování výpisů z účtů lze u zaměstnanců například zavolat do mzdové účtárny a ověřit si, zda je daná osoba schopna platit konkrétní výši nájmu. Dále je standardem prověřování ve veřejných rejstřících, jako je insolvenční rejstřík nebo centrální evidence exekucí. U podnikatelů se dá nahlédnout do sbírky listin nebo ověřit, zda nefigurují v seznamu nespolehlivých plátců DPH.
Otázka 3: Znamená to automatickou stopku, když zjistím, že je zájemce v insolvenci?
Vůbec ne, situaci je potřeba zkoumat individuálně. Pokud je například člověk v insolvenci již několik let, ve zprávách insolvenčního správce je vidět, že má zajištěný příjem, řádně splácí a chová se zodpovědně, nemusí to být překážka. Takový člověk si totiž často velmi dobře uvědomuje, že kdyby kvůli nezaplacenému nájmu nasekal nové dluhy, o schválené oddlužení by mohl přijít.
Otázka 4: Mohu jako majitel nějak ovlivnit to, kolik lidí bude v mém bytě bydlet?
Ano, doporučuje se hned na začátku jasně určit parametry a říct si, pro kolik osob je byt vhodný, jelikož například 27metrová garsonka není vhodná pro pět lidí. Nájemce má ze zákona povinnost oznamovat pronajímateli přijetí dalších osob do domácnosti. Je to důležité nejen kvůli nadměrnému opotřebení bytu, ale zejména kvůli adekvátnímu nastavení záloh na energie a služby, aby nevznikaly zbytečné nedoplatky s ostatními spolumajiteli v domě.
Otázka 5: Jak při výběru nájemce postupovat, abych se nedopustil diskriminace?
Základem je mít připravený jednotný proces a získávat od všech zájemců ty samé informace ideálně už formou transparentního upozornění na požadované kompetence při prvním kontaktu. V žádném případě se makléři ani majitelé nesmí ptát na věci týkající se rasové, náboženské, genderové či politické příslušnosti a orientace. Rozhodující pro finální výběr musí být objektivní hlediska spojená s riziky a ochotou přistoupit na předem daná pravidla, nikoliv osobní předsudky.