Nedávno jsem si do našeho studia pozval advokáta Martina Zástěru z kanceláře AZ Legal a probrali jsme téma, ze kterého má noční můry snad každý realitní investor – co dělat, když v dražbě nebo insolvenci koupíte nemovitost, ale bývalý majitel se odmítá vystěhovat. Je to velmi častý problém a pokud se pohybujete v realitách nebo plánujete nákup z dražby, tenhle díl byste si rozhodně neměli nechat ujít.

Jedním z nejdůležitějších poznatků pro mě bylo Martinovo upozornění na to, kdy máme jako kupující v rukou ty nejsilnější karty. Nejlepší vyjednávací pozici máte totiž ještě předtím, než za vydraženou nemovitost doplatíte peníze. V této fázi ještě můžete tlačit na exekutora nebo insolvenčního správce, aby vám s vystěhováním pomohli, protože oni mají (na rozdíl od vás) zákonné pravomoci vstoupit do obydlí dlužníka i proti jeho vůli. Jakmile peníze odešlete, spoléháte už jen sami na sebe a na stát, což v praxi znamená podání žaloby a čekání na soudní vyklizení, které se může protáhnout na jeden, ale třeba i na tři roky.

Já osobně vždy preferuji smírčí cestu, třeba nabídnout dřívějším majitelům pomoc se stěhováním nebo zaplatit kauci na nový byt, aby se minimalizovaly třecí plochy. Martin mi dal za pravdu a přidal k tomu skvělý právní tip. Pokud se s bývalým majitelem dohodnete na dočasném užívání, určitě si nechte sepsat smlouvu s notářským zápisem s doložkou přímé vykonatelnosti. Na začátku vás to sice bude stát pár tisíc korun, ale pokud by dotyčný po uplynutí dohodnuté lhůty neodešel, ušetří vám to roky u soudů a vy můžete jít rovnou za exekutorem s žádostí o vyklizení.

Velkou část rozhovoru jsme věnovali i těm nejkrizovějším scénářům – co dělat, když bývalý majitel vůbec nekomunikuje, nechce vás pustit dovnitř, nebo vám dokonce hrozí policií. Zde Martin důrazně varoval před "kovbojskými" akcemi a svévolnou výměnou zámků na vlastní pěst, čímž se jako noví majitelé vystavujete riziku trestního stíhání za porušování domovní svobody. Naprostým základem je proto veškerá písemná komunikace, abyste měli v ruce důkazní materiál, že jste udělali maximum pro dohodu. Pokud už do nemovitosti musíte vstoupit, například kvůli odvrácení škody (únik plynu, prasklá voda), vždy si s sebou vezměte svědky, pořizujte nepřetržitý videozáznam a nalezené věci ideálně bezpečně zamkněte do jedné z místností.

Věřím, že vám tento rozhovor ušetří spoustu nervů i peněz. Pusťte si celou epizodu, ať víte, jak v těchto náročných situacích přesně postupovat a jak se vyhnout fatálním chybám. A pokud vás zajímá i to, jak řešit běžné neplatiče z řad nájemníků a jak úspěšně vymáhat nezaplacené nájmy, tak vás potěším – na tato témata už s Martinem plánujeme další pokračování.

Rozhovor si můžete poslechnout také jako podcast...

Rychlé otázky a odpovědi z rozhovoru:

Otázka 1: Kdy má kupující nejlepší vyjednávací pozici pro vystěhování bývalého majitele? Nejlepší vyjednávací pozici máte vždy ještě před samotným doplacením vydražené částky, kdy můžete o pomoc požádat exekutora či insolvenčního správce. Tito úředníci mají totiž na rozdíl od běžného občana zákonnou pravomoc vstoupit do nemovitosti i proti vůli dlužníka a vyvinout na něj účinný tlak, o což po odeslání peněz a přepsání nemovitosti už nemůžete žádat.

Otázka 2: Jak si právně pojistit dohodu o dočasném bydlení a následném vystěhování? Pokud se s dřívějším majitelem dohodnete na krátkodobém dočasném užívání, je nejlepším nástrojem sepsání nájemní smlouvy na dobu určitou s notářským zápisem obsahujícím doložku přímé vykonatelnosti. Tento dokument vám při nedodržení termínu ušetří roky u soudů, protože s ním můžete rovnou požádat exekutora o nucené vyklizení nemovitosti.

Otázka 3: Co dělat v situaci, kdy dlužník odmítá komunikovat a nemovitost neopustí? V takovém případě vám bohužel nezbývá než se obrátit na soud a podat standardní žalobu na vyklizení, přičemž musíte počítat s tím, že se soudní řízení může protáhnout na jeden až tři roky. Zároveň je klíčové s daným člověkem prokazatelně písemně komunikovat a posílat mu výzvy k umožnění přístupu, abyste měli pro úřady důkaz, že jste se snažili situaci řešit smírně.

Otázka 4: Mohu u vydražené nemovitosti na vlastní pěst vyměnit zámky? Tento postup se z právního hlediska nedoporučuje, protože se pohybujete na hraně trestného činu porušování domovní svobody. Pokud už musíte do nemovitosti vstoupit na vlastní pěst (například kvůli odvrácení hrozící škody, jako je únik plynu nebo vody), musíte mít pečlivě zdokumentováno, že jste se o přístup opakovaně a marně pokoušeli domluvit písemnou formou.

Otázka 5: Jak postupovat, pokud je nemovitost opuštěná, ale plná cizích věcí? Při nutném vstupu do takové nemovitosti byste si měli vždy přizvat svědky a od začátku do konce pořizovat nepřetržitý audiovizuální záznam. Veškeré nalezené věci je nutné přehledně sepsat a ideálně je uskladnit v jedné z uzamčených místností přímo v daném domě, aby se předešlo případným křivým obviněním ze ztráty cenností.