Žádná teorie, ale skutečné příběhy z praxe. Podíly v rodině, rozvody, exekuce, prodeje na dálku, chatky na cizích pozemcích, nemovitosti v hrozném stavu, ale i případy, kde ostatní viděli problém a Renáta v tom viděla "potenciál".

Některé příběhy jsou úsměvné, některé drsné a některé ukazují, že dobrý makléř někdy neprodává jen nemovitost, ale hlavně hledá cestu, jak rozmotat složitou lidskou situaci. Jenže v realitách často nerozhoduje jen cena v inzerátu. Rozhoduje komunikace, zkušenost, znalost lokality a schopnost vidět potenciál tam, kde ostatní vidí jen komplikace.

Pokud jste začínající makléř nebo investor můžete se přímo z realitní praxe naučit jak řešit některé, často bezvýchodné, byznysové situace. Myslím, že vás tenhle rozhovor bude bavit.

Celý rozhovor si můžete jako vždy poslechnout i jako podcast na streamovacích platformách.

Když v nemovitosti ostatní vidí problém, dobrý makléř hledá potenciál

V realitách se často nejvíc nenaučíme z učebnic, ale z konkrétních příběhů. A právě o těch byl můj rozhovor s Renátou Lokosovou, realitní makléřkou s více než 20 lety zkušeností, která působí hlavně na Moravě. Renátu znám už dlouho a vždy mě překvapí, do jak složitých případů se pustí — a hlavně jak často v nich najde řešení tam, kde by jiní raději couvli.

Bavili jsme se o podílech v rodině, rozvodech, exekucích, prodejích na dálku, chybějící dokumentaci, chatičkách na cizích pozemcích i nemovitostech, ze kterých na první prohlídce utekli i investoři. Některé příběhy jsou úsměvné, některé dost drsné, ale všechny ukazují jednu věc: u nemovitostí často nerozhoduje jen cena v inzerátu, ale hlavně právní stav, komunikace, znalost lokality a schopnost vidět potenciál.

Zaujalo mě třeba, jak Renáta řešila prodej domu ve spoluvlastnickém podílu dvou bratrů. Jeden chtěl svoji polovinu prodat za půl milionu, ale místo rychlého prodeje spekulantovi se podařilo najít řešení uvnitř rodiny. Výsledek? Prodávající získal výrazně víc peněz a vztahy se nakonec urovnaly. Přesně takové případy ukazují, že dobrý makléř někdy není jen obchodník, ale i mediátor.

Velkým tématem rozhovoru byl také potenciál nemovitostí. Zanedbaný byt, zničený dům nebo stavba na problematickém pozemku mohou na první pohled vypadat jako průšvih. Jenže zkušený člověk se ptá jinak: co se s tím dá udělat, komu to může dávat smysl a jaké překážky je potřeba odstranit? Právě v tom často vzniká největší hodnota — ne v tom, že koupíte něco levně, ale že pochopíte, co ostatní přehlédli.

Rozhovor doporučuji všem, kdo se pohybují kolem nemovitostí — makléřům, investorům i majitelům, kteří řeší složitější situaci. Pokud máte nemovitost v podílu, dědictví, problém s dokumentací, exekucí, přístupem nebo prostě jen nevíte, jak s ní správně naložit, právě podobné příběhy mohou ukázat, že řešení často existuje. Jen je potřeba se na věc podívat zkušenýma očima.

FAQ k rozhovoru:

Pro koho je tento rozhovor určený?

Rozhovor je hlavně pro realitní makléře, investory do nemovitostí a majitele, kteří řeší složitější prodej. Hodí se ale i pro každého, koho zajímá realitní praxe bez teorie a zjednodušených pouček.

Proč podle Renáty Lokosové není každá levná nemovitost dobrá investice?

Protože nízká cena sama o sobě nestačí. U nemovitosti je potřeba prověřit lokalitu, právní stav, technický stav, možnosti financování, územní plán i to, komu bude možné nemovitost později prodat nebo pronajmout.

Co je největší problém u nemovitostí ve spoluvlastnickém podílu?

Nejčastěji nejde jen o právní problém, ale hlavně o komunikaci mezi spoluvlastníky. Jeden v nemovitosti bydlí, druhý chce peníze, rodina spolu často roky nemluví a situace se zbytečně vyhrotí. Někdy pomůže až nezávislý člověk, který dokáže oběma stranám vysvětlit jejich možnosti.

Proč je u složitých realitních obchodů důležitá komunikace?

Protože mnoho obchodů se nezasekne na ceně, ale na nedůvěře, emocích, strachu nebo nepochopení situace. Dobrý makléř musí často jednat s prodávajícím, kupujícím, bankou, exekutorem, obcí, stavebním úřadem nebo členy rodiny.

Na co si dát pozor u chatek a staveb na cizím pozemku?

Je potřeba prověřit, kdo vlastní pozemek, zda existuje nájemní smlouva, jaké jsou podmínky užívání, co umožňuje územní plán a jestli je stavba správně zapsaná v katastru. Levná chatka se může snadno změnit v problém, pokud vlastník pozemku nechce spolupracovat.

Proč je důležité prověřovat územní plán?

Územní plán může zásadně ovlivnit hodnotu nemovitosti. Pozemek může vypadat zajímavě, ale může ležet například v dopravní rezervě, ochranném pásmu nebo v území, kde nelze stavět. Bez prověření územního plánu investor často neví, co skutečně kupuje.

Jak může dobrý makléř zvýšit hodnotu prodávané nemovitosti?

Někdy stačí správná příprava, vyklizení, základní opravy, lepší prezentace nebo vyřešení dokumentace. Jindy je potřeba rozdělit nemovitost na jednotky, dořešit přístup, pasport stavby nebo najít kupujícího, pro kterého má daná nemovitost největší smysl.

Proč investoři někdy nevidí potenciál nemovitosti?

Protože se často soustředí jen na aktuální stav, cenu a rychlý výnos. Potenciál ale může být v pozemku, možnosti přestavby, rozdělení nemovitosti, lokalitě nebo konkrétním typu kupujícího. Právě to často rozhoduje o tom, jestli je obchod zajímavý.

Dá se nemovitost prodat nebo koupit na dálku ze zahraničí?

Ano, ale je potřeba správně připravená plná moc, často ověřená na ambasádě nebo konzulátu. Plná moc musí být dostatečně konkrétní, aby šla použít pro katastr, podpis smluv, financování nebo další související kroky.

Jaké hlavní poučení z rozhovoru plyne?

Že u nemovitostí často nestačí dívat se jen na cenu. Důležitý je příběh nemovitosti, právní stav, komunikace mezi lidmi a schopnost najít řešení tam, kde ostatní vidí jen problém.

Obsah rozhovoru:

00:00 Ochutnávka – co vás čeká
01:06 Učit se z příběhů jiných investorů
01:18 Představení Renáty Lokosové
02:21 Havířov – rodné město a specifika lokality
03:05 Proč se Havířov vylidňuje a stárne
04:33 Specifikum Havířova: městské a nájemní byty (Hamstaden)
06:14 Proč zde nekupovat investiční byt na pronájem
08:07 Příběh 1: Rodinný dům v podílu dvou bratrů
11:14 Jak řešit zaseknuté podíly a rodinné spory (mediace)
14:43 Příběh 2: Rozvod, nebankovka, exekuce a slepý prodávající
19:06 Provize jako sociální práce – doplacená exekuce
21:41 Příběh 3: Čech žijící v Americe kupuje na dálku (plné moci)
25:09 Příběh 4: Spekulant a zničená novostavba na Čeladné
28:28 Najít potenciál – a „toho správného člověka" k nemovitosti
31:10 Příběh 5: Dva Slováci a zničený byt za covidu (+200 000 Kč)
39:34 Příběh 6: Sebevražda v bytě a očista šamanem
44:00 Příběh 7: Zahrádky v dopravní rezervě a územní plán
47:35 Příběh 8: Pět pozemků a změna starosty (3 domy + chata)
48:36 Příběh 9: Chatka z dražby a zahrádkářský svaz
52:03 Příběh 10: Byt v podílu, prohlášení vlastníka a půda
56:33 Příběh 11: Zahradnictví – koupit místo pronájmu
1:00:55 Příběh 12: Chata v kolonii, dědička a dominantní vlastnice
1:05:19 Příběh 13: Nejkrásnější dům a aukce nad odhad