Dnešní host začínal jako realitní makléř
na volné noze v Brně. Pomáhal klientům najít si dokonalý pronájem. Později pomáhal zprostředkovat prodeje nemovitostí. Dnes se ale mnohem více cítí jako developer. Radim Kučera nám v rozhovoru odhalil spoustu zajímavých a zákulisních zkušeností z přípravy developerských projektů. K tomu přidal pár barvitých historek z rekonstrukcí nemovitostí.
V rozhovoru jsme probírali to, jak se k takové investiční příležitosti dostat. V jednom případě to byla rekonstrukce rodinného domu a přístavba bytů a v dalším případě plánovaná výstavba bytového domu o 11 bytech. V tomto případě šlo o proluku v uliční řadě. A i když by se zdálo, že stavba na zelené louce je jednodušší, tak pokud stavíte ve městě, kde máte ze všech stran sousedy, tak se z toho může stát noční můra. Hovořili jsme také o tom, jak se dá získat na spolupráci vlastník pozemků, se kterým dnes Radim plánuje výstavbu 18 rodinných domů.
Radim Kučera hovoří o problém, které způsobil špatný výběr projektanta. Jak je nutné s projektantem spolupracovat už při plánování stavby, protože co je jednou namalované, už se špatně mění. Diskutovali jsme o problémech spojených s výstavbou a dozorováním stavby. Jak se obecně takový projekt počítá s ohledem na riziko vývoje trhu apod.
Více se již dozvíte v novém rozhovoru…
Rozhovor si můžete také poslechnout jako podcast....
Obsah rozhovoru:
Radim Kučera, developer z Brna a cesta od realit k developmentu
Začátky v realitách s manželkou a první pronájmy, prodeje a flipy
Jak z realitního zprostředkování vznikly první developerské příležitosti
První projekt: rekonstrukce původního objektu a nástavba nových bytů
Dohoda s majitelem nemovitosti místo okamžitého odkupu
Výběr architekta a projektanta jako zásadní bod celého developmentu
Špatně navržené dispozice, zdržení projektu a školné začínajícího developera
Stavební úřad, ústní dohody, změna stavby a poučení „mít všechno písemně“
Optimalizace dispozic bytů pro pronájem vs. prodej
Nájemníci, mazlíčci a překvapení, že ideální nájemník nemusí splňovat původní představy
Rezidence Zeleného v Brně a akvizice staršího bytového domu mimo veřejný trh
Rekonstrukce domu, podřezání, hydroizolace a přístavba půdních jednotek
Soukromý investor místo bankovního financování v rané fázi projektu
Rekonstrukce během povolovacího procesu a rizika otevřené střechy
Škoda po přívalovém dešti, pojištění dodavatele a odpovědnost stavební firmy
Generální dodavatel vs. subdodavatelé a kdy už se vyplatí stavbu předat profesionálům
Stavební dozor, kontrola hydroizolace, střechy, oken a klíčových částí stavby
Zelená úsporám, dotace, časové zdržení a omezení převodů bytů
Nový bytový projekt v Brně: proluka, 11 bytů, 15 parkovacích stání a sousedské námitky
Budoucí projekt 18 rodinných domů a spolupráce s vlastníky pozemků místo klasického odkupu
FAQ k rozhovoru:
1. Jak se Radim Kučera dostal k developmentu?
Začínal s manželkou v realitách, nejdříve u pronájmů a později u prodejů. Postupně se díky práci s nemovitostmi dostával k menším investičním příležitostem, flipům a nakonec i k větším projektům, kde už nešlo jen o zprostředkování, ale o vlastní development.
2. Jak vznikl jeho první větší developerský projekt?
Šlo o starší přízemní objekt v horším stavu. Radim se s majitelem domluvil, že zrekonstruuje původní část domu a nad ní vybuduje nové byty, které si ponechá. Díky tomu nemusel nemovitost hned kupovat a nevázal v ní velký kapitál.
3. Jaké bylo největší poučení z prvního projektu?
Zásadní bylo správně vybrat architekta nebo projektanta. Špatný návrh dispozic, nedodržené termíny a rok zpoždění ukázaly, že to, co se nakreslí na začátku, ovlivní celý projekt. Radim dnes zdůrazňuje, že projektová fáze je pro development klíčová.
4. Co se naučil při jednání se stavebním úřadem?
Že ústní dohody nestačí. U jedné změny stavby se spoléhal na ústní domluvu s úředníkem, ale později přišla výzva k zastavení stavby a řízení o odstranění stavby. Výsledkem bylo dodatečné povolování, kompromis a nutnost upravit už hotovou fasádu.
5. Proč je u developerského projektu tak důležitá dispozice bytů?
Každý metr, který developer nevyužije efektivně, stojí peníze a nepřináší výnos. Radim u prvního projektu upravoval dispozice sám, protože původní návrhy nebyly funkční. Zároveň upozorňuje, že jiné dispozice dávají smysl u bytů na pronájem a jiné u bytů určených k prodeji.
6. Jak financoval rekonstrukci Rezidence Zeleného v Brně?
Projekt financoval přes soukromého investora. Bankovní financování by bylo v rané fázi složité, protože developer často nejprve nemovitost koupí, pak část zbourá nebo zásadně upraví, čímž dočasně klesá zástavní hodnota. Soukromý investor dal větší flexibilitu.
7. Jaký problém nastal při rekonstrukci střechy?
Po otevření střechy přišel silný déšť a do domu natekla voda. Škoda byla přibližně 280 tisíc Kč. Situaci nakonec pokryla pojistka dodavatelské firmy, protože problém vznikl při nedostatečném zaplachtování střechy.
8. Co Radim říká ke generálnímu dodavateli vs. subdodavatelům?
U menších částí stavby lze ušetřit řízením subdodavatelů, ale je to časově i organizačně náročné. Čím větší projekt, tím víc podle něj dává smysl generální dodavatel, protože developer pak řeší jednoho partnera, jednu odpovědnost a jednodušší reklamace.
9. Proč může být dotace typu Zelená úsporám komplikovaná?
Dotace přinese peníze, ale zároveň administrativu, zdržení a omezení v nakládání s nemovitostí. Dokud není celý proces dokončený, může být složité měnit vlastnictví jednotek nebo prodávat byty. U menších projektů je proto potřeba dobře spočítat, jestli se dotace opravdu vyplatí.
10. Jak Radim přemýšlí o budoucích developerských projektech?
Chce se profilovat jako developer, ne jako stavební firma nebo klasický realitní makléř. Zajímá ho výstavba s důrazem na detail, technologie, energetickou úspornost a kvalitní bydlení. Do budoucna plánuje další akvizice pozemků a projekty, které bude možné připravovat několik let dopředu.