Od 1. ledna 2025 začne platit nový zákon o veřejných dražbách, který přináší zásadní změny.
Jak se to dotkne investorů, dražitelů či realitních makléřů?
Jaké budou nové možnosti i rizika při nákupech v dražbách?
Je ze strany státu opravdu vše připraveno?
S Petrem Sefzigem (majitel společností OK dražby a OK Dražebník, zakladatel a spolumajitel holdingu Findigo) jsme všechny chystané změny probrali opravdu podrobně.
Více již v novém rozhovoru!
Celý rozhovor si můžete jako vždy poslechnout i jako podcast...
Od 1. ledna 2025 začne platit nový zákon o veřejných dražbách, který přináší zásadní změny v pravidlech nákupu nemovitostí v dražbách. Nové nastavení má za cíl sjednotit legislativní rámec s občanským zákoníkem a posílit transparentnost i ochranu účastníků dražeb. Nicméně tato „reforma“ přináší i určitá rizika, která mohou být pro dražitele i investory novinkou. Jaké jsou hlavní změny a na co by se měli zájemci o dražby připravit?
Jedním z klíčových posunů je nová definice okamžiku nabytí vlastnictví. Dosud se vlastnictví přenášelo okamžikem příklepu, což účastníkům umožnilo získat nemovitost rychleji a s nižším právním rizikem. Podle nových pravidel se však vlastnictví získá až po zápisu do katastru nemovitostí. Tento proces tedy bude více odpovídat klasickým transakcím na realitním trhu, což může prodloužit převod a přidat dodatečná právní rizika, například možnost napadení dražby v průběhu tohoto období.
Nový zákon přináší také další formy licitace, včetně tzv. holandské dražby, kdy se cena snižuje od stanovené částky až do chvíle, kdy někdo přihodí. Tento formát může být zajímavou příležitostí pro ty, kteří preferují rychlou koupi s minimálním rizikem navyšování ceny. Kromě toho se zavádí povinnost mít pro dražby zvláštní účty pro uložení peněz, což má zvýšit bezpečnost finančních prostředků, ale představuje i výzvu pro banky, které pro tento účel doposud produkty neměly.
Pro makléře a dražební společnosti přináší nový zákon také povinnost vyšší odbornosti při organizování dražeb. Firmy, které nemají příslušnou licenci a zkušenosti, mohou mít problém vyhovět novým požadavkům a garantovat zákazníkům bezpečné procesy. Současně se otevře nový centrální registr veřejných dražeb, který by měl být dostupný všem občanům online a zdarma. Otázkou však zůstává, zda bude systém plně funkční hned od začátku příštího roku.
Dražby v Česku procházejí významnou modernizací, která otevírá nové příležitosti, ale i rizika. Pokud zvažujete investici do nemovitostí prostřednictvím dražby, je klíčové se s těmito změnami podrobně seznámit a připravit se na nové výzvy.
Obsah rozhovoru:
Petr Sefzig, OK dražby, OK dražebník a holding Findigo
Nový zákon o veřejných dražbách od 1. ledna 2025
Jak se mění dražby nemovitostí pro investory a vydražitele
Přechod vlastnictví vs. zápis vlastnického práva do katastru
Proč už příklep nemusí znamenat okamžité nabytí vlastnictví
Potvrzení o uzavření kupní smlouvy příklepem
Rizika při zápisu do katastru a možné formální chyby
Žaloba na neplatnost dražby a prodloužená lhůta na tři měsíce
Rozdíl mezi exekuční dražbou, insolvenční dražbou a veřejnou dražbou
Proč se změny méně dotknou exekucí a insolvencí
Aukce vs. veřejná dražba a proč na tom bude záležet víc než dřív
Realitní makléři, aukce nemovitostí a předem neurčený okruh osob
Dražby se zástavou a možnost vypořádání zástavního práva z kupní ceny
Dražba smlouvy o budoucí kupní smlouvě a developerské projekty
Dražby družstevních podílů, pohledávek a dalších aktiv
Proč nájemní smlouvy nespadají pod nový režim veřejných dražeb
Nová centrální evidence veřejných dražeb
Dražební jistota, zvláštní účet dražebníka a rizika úschovy peněz
Holandská dražba a nové možnosti licitace
Posudky, skryté vady a proč si nemovitost před dražbou prověřit
FAQ k rozhovoru:
1. Co se od 1. ledna 2025 mění u veřejných dražeb?
Největší změnou je způsob nabývání vlastnictví. Dříve se vydražitel stal vlastníkem zpětně k okamžiku příklepu, pokud doplatil nejvyšší podání a vše nabylo právní moci. Nově se vlastnictví u veřejných dražeb více přibližuje běžné kupní smlouvě a převod se dokončuje až zápisem do katastru.
2. Proč je změna vlastnictví pro vydražitele tak důležitá?
Protože se tím prodlužuje období právní nejistoty. Vydražitel už nemusí mít tak silnou pozici hned po příklepu jako dříve. Peníze mohou být uhrazené, ale vlastnické právo ještě závisí na správném průchodu dokumentů katastrem.
3. Co je potvrzení o uzavření kupní smlouvy příklepem?
Jde o dokument, který po dražbě nahrazuje dřívější logiku potvrzení o nabytí vlastnictví u veřejných dražeb. Kupní smlouva je vlastně obsažená už v dražební vyhlášce a příklepem se uzavírá. Následně se řeší doplacení ceny a zápis do katastru.
4. Jaké nové riziko vzniká u katastru?
Pokud bude v dokumentaci chyba, katastr může návrh odmítnout nebo řízení přerušit. Vydražitel tak může mít zaplaceno, ale stále nebude zapsaný jako vlastník. Proto bude ještě důležitější, jak kvalitně dražebník připraví dražební vyhlášku, podmínky převodu a následné dokumenty.
5. Co znamená žaloba na neplatnost dražby?
Nový režim prodlužuje lhůtu pro podání žaloby na neplatnost až na tři měsíce. To může být problém hlavně tehdy, kdy už vydražitel zaplatil, nemovitost se převedla a někdo následně začne dražbu napadat kvůli vadám procesu, oprávnění navrhovatele nebo vlastnostem předmětu dražby.
6. Dotknou se změny i exekučních dražeb?
Exekuční dražby se dál řídí občanským soudním řádem a exekučním režimem, takže se jich hlavní změna u veřejných dražeb nedotkne stejným způsobem. U exekucí zůstává specifický režim příklepu a nabývání vlastnictví podle pravidel exekučního prodeje.
7. Jak je to s insolvenčními dražbami?
U insolvencí je situace odlišná, protože insolvenční zákon funguje jako speciální právní režim. Rizika typu nové exekuce na prodávajícího nebo dodatečné právní vady jsou tam obecně menší, protože majetek zpeněžuje insolvenční správce a práva se vypořádávají podle insolvenčních pravidel.
8. Jaký je rozdíl mezi aukcí a veřejnou dražbou?
Aukce může být jen výběrové řízení, kde se po skončení teprve podepisuje kupní smlouva. Veřejná dražba podle zákona je formálnější proces, kde se dražebník obrací na předem neurčený okruh osob a cílem je uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy budoucí kupní příklepem.
9. Proč si musí dát realitní makléři pozor na aukce?
Pokud makléř veřejně vyzývá neurčitý okruh lidí k podávání nabídek, může se dostat do režimu veřejné dražby. Pokud ale po prohlídkách osloví jen konkrétní známý okruh zájemců a nechá je podat nabídky, může jít spíše o výběrové řízení. Rozhodující bude forma nabídky a způsob komunikace.
10. Může si majitel dražit vlastní nemovitost sám?
Ano, pokud prodává vlastní majetek a nejde o podnikatelskou činnost dražebníka pro třetí osobu, nemusí spadat do stejného režimu jako profesionální dražebník. V praxi ale záleží na konkrétním nastavení procesu a na tom, zda nejde o opakovanou podnikatelskou činnost.
11. Jak nový zákon pomůže u nemovitostí se zástavou?
Nový režim může umožnit lépe nastavit prodej nemovitosti se zástavním právem tak, aby se zástava vypořádala z kupní ceny. To byl dříve jeden z důvodů, proč se některé obchody řešily raději aukcí než veřejnou dražbou.
12. Co jsou holandské dražby a proč jsou zajímavé?
Holandská dražba funguje opačně než klasická licitace. Cena se nastaví vysoko a postupně klesá, dokud někdo nepřijme aktuální nabídku. Nový zákon otevírá prostor i pro tento typ licitace, což může být zajímavé u určitých typů nemovitostí nebo jiných aktiv.
13. Proč je důležité číst dražební vyhlášku ještě pečlivěji než dřív?
Protože v nové úpravě může být v dražební vyhlášce obsaženo mnohem více podmínek kupní smlouvy: platební podmínky, způsob převodu, vypořádání zástav, předání, rizika, lhůty i další povinnosti. Kdo vyhlášku jen proletí, může přehlédnout zásadní závazky.
14. Jaké je hlavní doporučení pro investory do dražeb?
Nespoléhat jen na posudek a text vyhlášky. Je potřeba prověřit stav nemovitosti, právní vady, režim dražby, způsob zaplacení, okamžik nabytí vlastnictví, riziko žaloby a to, kdo dražbu organizuje. Po změně zákona bude kvalita dražebníka a dokumentace ještě důležitější než dříve.