Existuje prevence proti problémovým a vynalézavým nájemníkům?
Jaká jsou specifika zahraničních nájemníků a proč jsou často odmítáni, i když si připlatí?
Jak si zajistit provizi z nájmu po celý rok?
V dalším rozhovoru si povídáme s realitní makléřkou Lucií Davídkovou, která má bohaté zkušenosti s pronájmy nemovitostí, zejména v Praze a Středočeském kraji. Lucie je ve světě realit od roku 2006 a v roce 2023 vyhrála v projektu Realiťák roku pro region Praha. Společně s manželem založili vlastní realitní kancelář a v rozhovoru se dozvíte o nejčastějších problémech spojených s pronájmy a jak jim předcházet.
Celý rozhovor si můžete jako vždy poslechnout i jako podcast...
Lucie začínala svou kariéru
s pronájmy malých bytů, což bylo v té době hlavním zaměřením jejího byznysu. Díky této zkušenosti si uvědomila, že trh s pronájmy nabízí velký potenciál pro toho, kdo chce poskytovat opravdu kvalitní služby. Zároveň vnímala, že mnoho makléřů se pronájmy nechce zabývat, protože je považují za práci s neadekvátní odměnou. Lucie viděla příležitost v tom, že se zaměří na kvalitu služeb a budování dlouhodobých vztahů s klienty. Tato strategie se jí vyplatila, protože dnes se stará o zhruba 150 bytů a klienti jsou spokojení a loajální.
Jedním z klíčových aspektů úspěšného pronájmu je pečlivý výběr nájemníků. Lucie klade důraz na důkladné prověřování všech potenciálních nájemníků, aby předešla problémům s neplacením nájmu či nevhodným chováním. Vysvětluje, že je důležité mít jasně stanovené podmínky a požadavky, které musí nájemníci splňovat. Například pro kuřáky je často nutné vyhradit kouření pouze na balkóně nebo před domem a případně zvýšit kauci, aby se pokryly náklady na případné škody způsobené kouřením.
Lucie také zdůrazňuje význam prevence a pravidelného sledování plateb nájemníků. Majitelům doporučuje nastavit vyšší zálohy na energie a služby, aby se předešlo vysokým nedoplatkům na konci roku. Díky této strategii se daří minimalizovat konflikty mezi majiteli a nájemníky a udržovat dobré vztahy. Lucie uvádí, že většina problémů, které řeší, jsou spíše provozního charakteru, jako například vysoké nedoplatky na energiích kvůli zvýšení cen.
V rozhovoru se také dotýká specifik pražského trhu s pronájmy, kde je poptávka po nájemních bytech velmi vysoká a nájemníci se často střídají. Pražský trh je specifický tím, že nájmy zde neustále rostou a je zde velká konkurence mezi nájemníky. Lucie se zaměřuje nejen na české nájemníky, ale také na zahraniční klientelu, což s sebou nese určitá specifika, jako je nutnost dvojjazyčných smluv a řešení jazykových bariér.
Závěrem Lucie Davídková sdílí své zkušenosti s realitními "fuckupy" a zdůrazňuje, že klíčem k úspěchu je pečlivá příprava a kvalitní služby. Díky těmto zásadám se jí daří budovat silné jméno v realitním světě a poskytovat klientům nejlepší možné služby.
Obsah rozhovoru:
Lucie Davídková, Luckyrentals.cz a RKDP.cz
Realitní praxe od roku 2006 a vlastní realitní kancelář
Realitní makléř roku 2023 pro region Praha
Pronájmy bytů v Praze a Středočeském kraji
Správa a obsazování portfolia 120 až 150 bytů
Proč Lucie začínala na malých pronájmech 1+kk a 2+kk
Pronájmy jako neoblíbený, ale výnosný realitní segment
Praha jako specifický trh s vysokou poptávkou po nájmech
Výběr dlouhodobého nájemníka místo rychlé opakované provize
Průměrná délka nájmu dva a půl až tři roky
Investoři, fyzické osoby, činžovní domy a právnické osoby
Expati, zahraniční nájemníci a česko-anglické nájemní smlouvy
Ověřování cizinců přes pracovní smlouvy, HR oddělení, doklady a reference
Proč cizinci často chtějí centrum, komunitu, balkon, terasu a služby
Kuřáci, zvířata a konzervativní požadavky českých pronajímatelů
Krátkodobý pronájem vs. dlouhodobý pronájem v činžovních domech
Výběr nájemníků, prověřování exekucí, insolvencí a dalších osob v bytě
Kauce, vyšší jistota a škody po nájemnících
Vyúčtování služeb, vysoké nedoplatky za energie a prevence konfliktů
Realitní fuckupy: prodej společnosti, přístupové cesty, věcná břemena a katastr
FAQ k rozhovoru:
1. Proč se Lucie Davídková zaměřila právě na pronájmy?
Když s manželem zakládali vlastní realitní kancelář, neměli připravené klienty ani zakázky. Pronájmy vnímala jako prostor na trhu, který mnoho makléřů nechtělo dělat, protože je považovali za hodně práce za málo peněz. V Praze ale dávaly pronájmy ekonomicky smysl a postupně se z nich stal základ její značky.
2. O kolik bytů se Lucie průběžně stará?
V rozhovoru zaznívá přibližně 120 až 150 bytů. Nejde ale o klasickou kompletní správu nemovitostí, kde by kontrolovala všechny platby a dělala vyúčtování. Primárně zajišťuje obsazení bytů, výběr nájemníků, smlouvy, dodatky, prodlužování nájmů a řešení problémů v průběhu nájemního vztahu.
3. Proč se jí vyplatí hledat dlouhodobé nájemníky, když tím má méně provizí?
Lucie staví strategii na spokojenosti majitele. Raději najde kvalitního nájemníka, který v bytě vydrží dva až tři roky, než aby majitel musel každé tři měsíce řešit nového člověka. Dlouhodobě se jí to vrací v doporučeních, dalších zakázkách a důvěře investorů.
4. Proč jsou expati v Praze důležité téma?
V Praze je mnoho zahraničních pracovníků, manažerů a lidí z IT, kteří potřebují dlouhodobé bydlení. Často mají dobré příjmy, ale narážejí na jazykovou bariéru, nedůvěru majitelů a neochotu některých makléřů řešit česko-anglické smlouvy nebo složitější komunikaci.
5. Jak Lucie prověřuje zahraniční nájemníky?
U cizinců nejde vždy použít stejné prověření jako u českých nájemníků. Proto pracuje s pracovní smlouvou, potvrzením od HR oddělení, dvěma doklady totožnosti, ověřením dokladů a referencemi od předchozích pronajímatelů. Pokud už cizinec bydlel v Česku, snaží se ověřit zkušenost u předchozího českého majitele.
6. Jaké byty zahraniční nájemníci často hledají?
Singles a lidé na vyšších pozicích často chtějí širší centrum, dobrou dostupnost, kavárny, služby a komunitní prostředí. Rodiny se naopak častěji přesouvají na okraje Prahy, do větších bytů nebo domů. Pro expaty je velmi důležitý balkon, terasa, předzahrádka, služby v domě, recepce, úklid nebo možnost rychlého servisu.
7. Jaké jsou největší červené vlajky u nájemníků?
Velkým problémem jsou kuřáci, zvířata u majitelů, kteří je nechtějí, a hlavně snaha zatajit další osobu v bytě. Typicky jeden člověk podepíše smlouvu a až později se ukáže, že tam reálně bydlí partner s exekucemi nebo insolvencí. Lucie proto doporučuje prověřovat všechny osoby, které budou byt skutečně užívat.
8. Proč je důležitá vyšší kauce?
Kauce neslouží jako poslední nájem. Má krýt případné škody, vyúčtování služeb, nedoplatky nebo problémy po skončení nájmu. Vyšší kauce zároveň funguje preventivně — nájemník má větší motivaci byt předat v pořádku a dodržovat domluvená pravidla.
9. Jaké problémy dnes často vznikají kolem vyúčtování služeb?
Po růstu cen energií a vody začaly vznikat vysoké nedoplatky, které dříve nebyly běžné. Nájemník byl zvyklý na přeplatek nebo malý nedoplatek a najednou dostal vyúčtování na 15 nebo 20 tisíc Kč. To často kazí vztah mezi majitelem a nájemníkem. Prevencí je nastavit zálohy raději s rezervou a průběžně je upravovat.
10. Jaké realitní fuckupy se v rozhovoru řeší?
Lucie popisuje například drahý byt v centru Prahy, kde se místo nemovitosti prodávala celá společnost a prodávající ze zahraničí si pozdě uvědomili daňové dopady. Další příběhy se týkají rekreačních objektů s komplikovaným přístupem přes cizí pozemky, vyjednávání s arcibiskupstvím, problémů s věcnými břemeny a katastrálních detailů, které mohou ohrozit čerpání hypotéky i celý obchod.