Investování do nemovitostí není jen o bytech a nájemním bydlení.
Skrytý potenciál se nachází i tam, kde by ho mnoho lidí nečekalo – na nevyužitých pozemcích.
Možná právě teď vlastníte kus půdy, který pro vás nemá žádnou hodnotu, ale ve skutečnosti může být zlatem!
V rozhovoru se dozvíte, jak developeři dokáží ze zdánlivě obyčejného pole vytvořit stavební parcely a prodat je za násobně vyšší cenu.
Ing. Lukáš Kobrle a Jakub Jaroš z Confin Development sdíleli své strategie, triky a zkušenosti, které mohou inspirovat i ty, kdo s pozemky nikdy nepracovali.
Co vše se v rozhovoru dozvíte?
✅ Jak najít pozemek, který má investiční potenciál?
✅ Proč je klíčové sledovat územní plány a komunikovat s obcí?
✅ Jak probíhá proces rozdělení a zasíťování pozemků?
✅ Jaké jsou největší chyby investorů při práci s pozemky?
✅ Jak financovat development bez bankovního úvěru?
A hlavně… může na tom vydělat i někdo, kdo není developer?
Celý rozhovor si můžete jako vždy poslechnout i jako podcast...
Většina lidí při investování do nemovitostí myslí na byty nebo domy. Jenže opravdoví hráči na trhu vědí, že skutečné peníze se často vydělávají ještě před samotnou výstavbou. Možná jste si někdy položili otázku: Jak mohou developeři vydělávat, aniž by něco postavili? Odpověď se skrývá v chytrém přístupu k pozemkům.
Představte si, že vlastníte kus půdy na kraji města. Dnes vypadá jako obyčejná zahrada nebo louka, ale co když ji za pár let budou lidé chtít pro stavbu rodinných domů? Klíčem k úspěchu je předvídat vývoj lokality, pochopit územní plány a umět jednat s obcemi. Ti, kdo tyto procesy ovládají, mohou levně nakoupit a draze prodat – často i bez velkých stavebních investic.
V našem rozhovoru jsme odhalili strategie, které investoři a developeři používají, aby dokázali ze zdánlivě bezcenných pozemků vytvořit parcely, které mají násobně vyšší hodnotu. Nejde ale jen o čísla – je to o správném načasování, znalosti trhu a chytrých rozhodnutích.
Pokud vás láká svět nemovitostí a chcete zjistit, jak se dá vydělat na pozemcích i bez velkého kapitálu, podívejte se na celý rozhovor. Získáte pohled do zákulisí pozemkového developmentu a možná zjistíte, že i vy můžete být součástí této hry.
Obsah rozhovoru:
Ing. Lukáš Kobrle, Jakub Jaroš a Confin Development
Co je pozemkový development a jak z pole vznikají stavební parcely
Dělení většího území na jednotlivé stavební pozemky
Inženýrské sítě, komunikace a projektová příprava parcel
Jak se hledají vhodné pozemky pro development
Územní plán, grafická a textová část, zastavitelnost území
Jednání s obcí, starostou a zastupitelstvem
Proč je důležitá spolupráce obce a co může projekt zdržet
Jakou roli hraje lokalita, dopravní dostupnost a budoucí dálnice
Středočeský kraj, Jihočeský kraj, Mirotice, Pečky a další lokality
Jak ocenit pole určené k budoucí zástavbě
Rozdíl mezi pozemkem v územním plánu a hotovou stavební parcelou
Proč nelze prodávat nezainvestované pozemky za cenu hotových parcel
Pravidlo pětiny cílové ceny stavebního pozemku
Náklady na sítě, komunikace, DPH, čas a developerskou marži
Model výkupu pozemku vs. spolupráce s vlastníkem
Joint venture s vlastníky pozemků a dělení budoucího zisku
Rizika: kapacita sítí, ochranná pásma, přístupové cesty a EIA
Financování projektů bez bankovních úvěrů a bez zástav na pozemcích
Prodej zasíťovaných parcel, důvěra kupujících a dlouhá návratnost projektu
FAQ k rozhovoru:
1. Co je pozemkový development?
Pozemkový development je proces, kdy se větší území rozdělí na jednotlivé stavební parcely. Nestačí ale pozemek jen geometricky rozdělit. Je potřeba připravit projekt, vyřešit inženýrské sítě, komunikaci, napojení na infrastrukturu, schválení úřadů a teprve potom lze parcely smysluplně prodávat jako stavební.
2. Proč nestačí, že je pozemek v územním plánu určený k výstavbě?
Protože pozemek v územním plánu ještě není hotová stavební parcela. Často chybí sítě, komunikace, napojovací body, vyjádření správců sítí, povolení a kolaudovaná infrastruktura. Hodnota takového pozemku je výrazně nižší než cena hotové zasíťované parcely.
3. Jak Confin Development hledá vhodné pozemky?
Někdy přes vlastní znalost lokalit, někdy přes tipy od lidí, vlastníků nebo makléřů. Dnes už podle rozhovoru méně aktivně procházejí realitní portály, protože jim příležitosti často chodí samy. Důležité je ale umět rychle poznat, zda dává lokalita, cena a technická proveditelnost smysl.
4. Co všechno se musí před koupí pozemku prověřit?
Základem je územní plán, textová i grafická část, kapacita vody, kanalizace a čističky, možnosti napojení elektřiny, šířka komunikace, přístupové cesty, ochranná pásma, případné cizí pozemky, souhlas obce a reálná možnost získat stavební povolení.
5. Proč je u pozemkového developmentu tak důležitá obec?
Obec může celý projekt výrazně urychlit, ale také zkomplikovat. Řeší se soulad s územním plánem, kapacity infrastruktury, komunikace, veřejná zeleň, velikost parcel a celkové zapadnutí projektu do obce. Pokud obec projektu není nakloněná, je potřeba mít projekt velmi dobře technicky i právně připravený.
6. Jak se oceňuje větší pozemek určený k budoucí výstavbě?
V rozhovoru zaznívá jednoduchá pomůcka: orientačně se lze dívat na zhruba pětinu cílové ceny hotové stavební parcely v dané lokalitě. Pokud se zasíťované parcely prodávají například za 10 000 Kč/m², vstupní cena velkého nezainvestovaného pozemku se může pohybovat kolem 2 000 Kč/m². Není to univerzální pravidlo, ale pomáhá rychle pochopit ekonomiku projektu.
7. Proč vlastníci často očekávají nereálně vysokou cenu?
Mnoho vlastníků si plete pole v územním plánu s hotovou stavební parcelou. Vidí, za kolik se prodávají zasíťované pozemky, ale nezapočítávají náklady na sítě, komunikace, projekt, povolení, DPH, čas, riziko a developerskou marži. Proto bývá potřeba vlastníky edukovat a ukázat jim reálnou kalkulaci.
8. Jak funguje spolupráce s vlastníkem pozemku místo přímého výkupu?
Pokud vlastník nechce prodat levně, může se domluvit model spolupráce. Vlastník ponechá pozemek ve svém vlastnictví, developer zajistí projekt, povolení, sítě a prodej. Po prodeji parcel se podle předem dohodnutého modelu rozdělí zisk. Poměr se může odvíjet od hodnoty vloženého pozemku a výše investic developera.
9. Jaká jsou největší rizika pozemkového developmentu?
Rizikem je zdlouhavé povolování, nesouhlas obce, kapacity sítí, ochranná pásma, nemožnost napojení, cizí pozemky v trase komunikace nebo sítí, ekologická omezení, EIA, změny vedení obce i nízká likvidita v menších lokalitách. Projekt se může protáhnout z plánovaných tří let na výrazně delší dobu.
10. Proč může být pozemkový development zajímavý pro investory?
Jde o obor, kde je menší konkurence než u bytů ve velkých městech a kde může vzniknout výrazná hodnota už samotným vyřešením povolení, infrastruktury a parcelace. Zároveň je to ale dlouhodobý, administrativně náročný a kapitálově citlivý byznys, který vyžaduje znalost územního plánování, obcí, techniky i práce s vlastníky.
11. Proč velcí developeři často podobné lokality neřeší?
Menší lokality mimo největší města pro ně bývají příliš pracné, zdlouhavé nebo malé. Pozemkový development může trvat roky a obsahuje mnoho neznámých. Právě proto zde může být prostor pro menší tým, který je ochotný řešit vlastníky, obce, územní plán, sítě a postupnou přípravu parcel.
12. Co je hlavní myšlenka rozhovoru?
Hodnota stavebního pozemku nevzniká jen tím, že je někde „pole u obce“. Skutečná hodnota vzniká až kombinací vhodné lokality, územního plánu, technické proveditelnosti, sítí, komunikace, povolení, spolupráce s obcí a schopnosti celý projekt dotáhnout až k prodeji jednotlivých parcel.