Existují aplikace, pomocí kterých investoři efektivně hledají investiční příležitosti?
Na jednu takovou novinku jsme se podívali s Ondrou Honem z Cemapu. Říkají ji “Hlídač investic” a v novém videu uvidíte nejen to, jak taková appka funguje, ale budete si ji moci (díky ADOLu) přímo sami vyzkoušet.
S Ondrou jsme se také dostali na zajímavá data a grafy týkající se vývoje trhu s nemovitostmi. Diskutovali jsme mimo jiné i o tom, jaký se očekává vývoj na trhu nájemního bydlení. Zda se vůbec vyplatí investovat do nemovitostí, tedy z pohledu návratnosti a vývoje ceny nájmů, a jak si vlastně správně tu reálnou návratnost investice spočítat.
Celý rozhovor si můžete poslechnout také jako podcast...
Obsah rozhovoru:
Ondřej Hon, CEMAP a datové oceňování nemovitostí
Překonali jsme realitní krizi, nebo hrozí další bublina?
Vývoj cen bytů za posledních 10 let
Rok 2020 jako anomálie realitního trhu
Covid, obavy z inflace, akciových trhů a útěk investorů do „cihly“
Nízká nabídka nemovitostí a tlak poptávky na růst cen
Korekce trhu po přehřátí a návrat k reálnějším hodnotám
Srovnání s krizí po roce 2008 a dlouhý pokles do roku 2013
Proč se nájmy vyvíjejí se zpožděním oproti prodejním cenám
Vliv hypoték, inflace, energií a ukrajinské migrace na nájemní trh
Vlastní bydlení vs. nájemní bydlení v Česku a Evropě
80 % lidí ve vlastním bydlení v ČR vs. vyrovnanější poměr na Západě
Růst počtu domácností, singles, rozvodovost a tlak na bydlení
Investiční příležitosti: ležáky, slevněné byty a nemovitosti s vyšším yieldem
Proč hrubý výnos nestačí a jak počítat skutečnou návratnost
Náklady na správu, opravy, obsazenost, fond oprav a pojištění
Lokalita, likvidita a kvalita nájemníků jako klíčové neekonomické faktory
Proč byt s vysokým papírovým výnosem nemusí být dobrá investice
Časování trhu: rozdíl mezi flipem a dlouhodobým držením nemovitosti
CEMAP hlídač investic: filtry, yield, cena za m², sleva, dny v nabídce a notifikace
FAQ k rozhovoru
1. Byla poslední realitní korekce skutečná krize?
Podle Ondřeje Hona šlo spíš o návrat trhu k reálnějším hodnotám po mimořádném růstu kolem roku 2020. Tehdy covid, levné hypotéky a strach z inflace vyhnaly poptávku po nemovitostech výrazně nahoru. Následný pokles proto nevnímá jen jako krizi, ale jako korekci předchozí anomálie.
2. Proč ceny nemovitostí v roce 2020 tak rychle rostly?
Lidé se báli o hodnotu peněz, akciových trhů a ekonomické stability, a proto začali přesouvat úspory do hmatatelných aktiv. Nemovitosti působily jako bezpečný přístav. Do toho byly dostupné hypotéky a nabídka bytů klesala, takže se zájemci často přetahovali o stejné nemovitosti.
3. Jak se dnešní situace liší od krize po roce 2008?
Po roce 2008 ceny nemovitostí klesaly několik let a trvalo zhruba do roku 2013, než se trh začal zvedat. V poslední korekci byl pokles kratší a podle rozhovoru spíš dorovnával přehřátý růst z covidového období. Dlouhodobý trend cen nemovitostí ale zůstává rostoucí.
4. Proč nájmy nerostou stejně rychle jako ceny bytů?
Nájemní trh má jiné tempo. Nájemní smlouvy běží určitou dobu a růst cen se do nájmů propisuje se zpožděním. V posledních letech ale nájmy začaly dohánět trh kvůli drahým hypotékám, horší dostupnosti vlastního bydlení, růstu počtu domácností a vyšší poptávce po nájemním bydlení.
5. Proč může v Česku přibývat nájemního bydlení?
Česko má stále vysoký podíl vlastnického bydlení, zhruba kolem 80 %. Na Západě je poměr vlastního a nájemního bydlení často vyrovnanější. Změnu může přinést horší dostupnost bytů, větší ochota mladších generací stěhovat se za prací, práce na dálku, rozvody, singles a růst počtu samostatných domácností.
6. Jaké nemovitosti mohou být pro investory zajímavé?
V rozhovoru se řeší hlavně tři typy příležitostí: dlouho nabízené nemovitosti, tedy „ležáky“, byty se zajímavým hrubým výnosem a nemovitosti, které už prodávající zlevnil. Tyto signály ale nejsou samy o sobě zárukou dobré investice. Jsou spíš důvodem podívat se na konkrétní nabídku detailněji.
7. Proč nestačí počítat jen kupní cenu a nájem?
Hrubý výnos může vypadat hezky, ale investor musí započítat i opravy, správu bytu, pojištění, fond oprav, neobsazenost, budoucí rekonstrukce, financování a čas. Ondřej Hon upozorňuje, že po započtení reálných nákladů může papírový výnos výrazně klesnout.
8. Proč je lokalita důležitější než samotný yield?
Vyšší výnos v horší lokalitě může být vykoupen problematickými nájemníky, delší neobsazeností, nižší likviditou při prodeji a vyššími náklady na správu. Naopak byt v Praze nebo silné lokalitě může mít nižší papírový výnos, ale stabilnější poptávku, lepší nájemníky a vyšší šanci na budoucí prodej.
9. Vyplatí se časovat realitní trh?
U krátkodobých flipů ano, protože špatný nákup v době vrcholu trhu může vést ke ztrátě. U dlouhodobého držení je časování méně důležité, pokud investor kupuje rozumnou nemovitost v dobré lokalitě. Nájem, valorizace a dlouhodobý růst hodnoty mohou výkyvy trhu vyrovnat.
10. Jak funguje CEMAP hlídač investic?
Investor si nastaví lokalitu, typ nemovitosti, dispozici, velikost, vlastnictví a investiční kritéria, například yield, cenu za metr, slevu nebo počet dní v nabídce. Systém pak hlídá nové nabídky, které splní zadané podmínky, a může posílat notifikace. Pomáhá tak rychleji najít byty, které by investor na běžných realitních portálech musel složitě hledat ručně.