Zapomeňte na Dubaj, Španělsko nebo Tenerife.
Adam Wojnar jde proti proudu – investuje do nemovitostí v Anglii.
Proč dává přednost dešti před palmami?
Jaké jsou výnosy, rizika a realita britského trhu?
V posledních letech zažívají investice do zahraničních nemovitostí obrovský boom. Sociální sítě jsou plné fotek z Dubaje, Španělska nebo Kanárských ostrovů, kde influenceři doporučují nákup apartmánů s vidinou pasivního příjmu.
Ale jaká je skutečnost?
O tom mluví v našem nejnovějším podcastu Adam Wojnar, zkušený investor, který téměř dvacet let působí na realitním trhu ve Velké Británii.
Celý rozhovor si můžete jako vždy poslechnout i jako podcast...
Adam jde proti proudu. Místo emocí a slunečných destinací sází na právní stabilitu, transparentnost a výnosová čísla. Anglie podle něj nabízí silný trh s nájemním bydlením, dlouhodobou poptávku, vymahatelnost práva a přísnou regulaci, která chrání nejen nájemníky, ale i majitele nemovitostí. Investice v Anglii tak mohou být vhodnou volbou pro každého, kdo hledá stabilní a konzervativní formu zhodnocení kapitálu mimo eurozónu.
V rozhovoru zazní i konkrétní příklady z praxe – jak se trh za posledních 20 let proměnil, proč dnes končí drobní pronajímatelé, jak náročné je spravovat nemovitosti na dálku a co všechno musí investor v UK splnit. Dozvíte se také, jak funguje garantovaný nájem, výběr lokalit, nebo proč má smysl investovat právě v severní části Anglie, kde jsou ceny stále podhodnocené.
Pokud se zajímáte o investice do nemovitostí v zahraničí, nechcete se nechat strhnout módními trendy a hledáte místo, kde se vyplácí přemýšlet s chladnou hlavou, poslechněte si celou epizodu. Investice v UK může být mnohem blíž, než si myslíte.
Obsah rozhovoru:
Adam Wojnar a cesta z Česka do Anglie v roce 2004
Práce, bydlení a první zkušenosti s britským realitním trhem
Jak vznikla služba pro hledání práce a bydlení v Anglii
Garantovaný nájem a podnajímání domů českým pracovníkům
Proč se britský realitní trh výrazně profesionalizoval
Licence, certifikáty a povinnosti pronajímatelů ve Velké Británii
Růst cen nemovitostí v Česku vs. Velká Británie
Proč Češi hledají investiční diverzifikaci mimo Evropskou unii
Investice v Anglii jako konzervativní uložení kapitálu
Rizika zahraničních investic: lokalita, správce a neznalost trhu
Proč nestačí koupit nemovitost, ale je nutná kvalitní správa
Vlastní správcovská firma v Anglii a komunikace s investory
Sever Anglie, průmyslové regiony a podhodnocené nemovitosti
Kdo jsou typičtí nájemníci v britských investičních nemovitostech
Rightmove, Zoopla a hledání nemovitostí v Anglii
Jak funguje koupě nemovitosti v Británii přes právníky
Dlouhý převod nemovitosti, katastr a completion date
Daň z nabytí, přirážka pro zahraniční investory a poplatky
Daň z příjmu z pronájmu a britská úleva na poplatníka
Správa nemovitosti, náklady, pojištění a ochrana před neplatiči
FAQ k rozhovoru:
1. Proč Adam Wojnar začal investovat právě ve Velké Británii?
Do Anglie odešel v roce 2004 za prací a postupně tam poznal pracovní i realitní trh. Díky vlastní zkušenosti s hledáním bydlení, práce a později se správou pronájmů začal rozumět tomu, jak britský trh funguje. Z osobní zkušenosti se tak postupně stala investiční a podnikatelská specializace.
2. Proč může být Velká Británie zajímavá pro české investory?
Británie nabízí dlouhou právní tradici, rozvinutý realitní trh, silný nájemní sektor a diverzifikaci mimo Českou republiku i mimo Evropskou unii. Pro část investorů je zajímavé mít kapitál v jiné měně, v jiné jurisdikci a na trhu, který má dlouhodobě stabilnější institucionální prostředí.
3. Je investování do britských nemovitostí vhodné pro každého?
Ne. Adam Wojnar v rozhovoru zdůrazňuje, že zahraniční investice vyžaduje znalost lokality, správných partnerů a následné správy. Investor by neměl kupovat jen podle hezké prezentace nebo vysokého papírového výnosu, protože klíčové je, kdo nemovitost spravuje, kdo v ní bydlí a jak funguje celý servis.
4. Jak se britský realitní trh změnil za posledních 20 let?
Trh se výrazně profesionalizoval. Přibylo regulací, certifikátů, licencí a kontrol. Pronajímatel musí řešit například bezpečnostní kontroly, technické certifikáty, pravidla pro nájemníky a v některých oblastech i speciální licence pro pronájem nemovitosti.
5. Proč podle Adama Wojnara nestačí koupit nemovitost a čekat na výnos?
Protože investice na dálku stojí hlavně na kvalitní správě. Pokud správce nekomunikuje, neřeší opravy, nehlídá nájemníky nebo neposílá podklady, může se dobrá investice rychle změnit v problém. Proto Adam zdůrazňuje transparentní správu, fotodokumentaci, faktury a jasnou komunikaci s investorem.
6. Proč se soustředí hlavně na sever Anglie?
Severní regiony mají často nižší pořizovací ceny, historii průmyslu a potenciál postupného růstu. Některé oblasti procházejí proměnou, investuje se do infrastruktury a ceny nemovitostí tam mohou být dostupnější než v Londýně nebo v již etablovaných městech jako Manchester či Liverpool.
7. Kde se v Británii hledají nemovitosti?
Nejdůležitějšími realitními portály jsou Rightmove a Zoopla. Rightmove podle rozhovoru pokrývá většinu trhu a Zoopla je užitečná i kvůli statistikám, historickým cenám, nájmům a orientačním datům pro výpočet návratnosti.
8. Jak probíhá koupě nemovitosti ve Velké Británii?
Na rozdíl od Česka je běžné, že každá strana má svého právníka. Právníci mezi sebou řeší dokumentaci, dotazy, prověrky a převod. Proces může trvat několik měsíců a samotná změna v britském katastru se může propsat až s výrazným zpožděním po dokončení transakce.
9. Jaké daně a poplatky musí český investor v Británii řešit?
Investor musí počítat zejména s daní z nabytí nemovitosti, která je pro zahraničního investora vyšší než pro místní. Pokud už vlastní jinou nemovitost, může být zatížení ještě vyšší. Zároveň ale v rozhovoru zaznívá, že při vlastnictví na fyzickou osobu může existovat roční nezdanitelná část příjmů z pronájmu.
10. Jaké jsou běžné náklady na správu nemovitosti v Anglii?
Správa se podle rozhovoru často pohybuje kolem desítek procent z nájmu, typicky zhruba kolem 10 až 12 %, podle rozsahu služeb a kvality správce. Levnější správa může být riziková, protože u investice na dálku je kvalita správce jedním z nejdůležitějších faktorů.
11. Jaké postavení má v Británii nájemník?
Nájemník má silnou ochranu a pronajímatel musí dodržovat pravidla, dokumentaci a zákonné postupy. Pokud si investor vše dělá sám a udělá chybu v papírech, může to později zkomplikovat vymáhání nájemného nebo vystěhování neplatiče.
12. Co je podle rozhovoru největší chyba při investování do zahraničních nemovitostí?
Největší chybou je spoléhat jen na slibovaný výnos a podcenit lokální znalost, právní prostředí, správu a kvalitu partnerů. Zahraniční investice může dávat smysl, ale jen tehdy, když investor rozumí rizikům a má na místě někoho, kdo skutečně hájí jeho zájmy.